La plupart des propriétaires d’Ottawa voient une élection municipale comme un vote sur la collecte des ordures, les nids-de-poule et le compte de taxes. Au cours de ce mandat, le conseil municipal a voté pour retrancher 33 787 $ du coût d’une maison neuve à l’extérieur de la ceinture de verdure, et il a réécrit ce que vous avez le droit de construire sur votre propre terrain. Le conseil a approuvé cette réduction des redevances le 15 juillet 2026, et les deux décisions sont en vigueur aujourd’hui.
Voilà ce que l’élection municipale d’Ottawa signifie pour le logement. Le conseil élu le 26 octobre hérite de leviers qui ont déjà fait bouger de vraies sommes, et presque tout ce que vous lirez d’ici là porte sur les candidats plutôt que sur ce que le poste contrôle réellement.
Le logement n’est pas un enjeu secondaire pour les électeurs d’Ottawa. Une étude menée par Abacus Data pour la Chambre immobilière d’Ottawa (OREB) en décembre 2025 a révélé que 37 % des résidents considèrent le coût de la vie comme l’enjeu le plus important pour la ville, l’abordabilité du logement arrivant au deuxième rang avec 19 %. Quatre-vingt-deux pour cent ont dit que les enjeux liés au logement compteraient dans leur choix.
Notre équipe cumule des décennies d’expérience en immobilier à Ottawa, et nous voyons les décisions du conseil apparaître dans les dossiers de nos clients des mois plus tard. C’est un de ces moments où l’écart entre ce que le conseil a fait et ce que les acheteurs savent est particulièrement grand.
Vous achetez une construction neuve cet automne ? Cet article contient une question qu’il vaut la peine de poser par écrit à votre constructeur avant de signer. Appelez-nous au 613-558-3294 si vous voulez de l’aide pour la formuler.
Que signifie l’élection municipale d’Ottawa pour le logement ?
L’élection municipale du 26 octobre à Ottawa détermine qui contrôle quatre leviers en matière de logement : les redevances d’aménagement sur les maisons neuves, les règles de zonage qui fixent ce qui peut être construit, le taux d’impôt foncier, et les infrastructures qui rendent possibles les nouveaux quartiers. Le conseil sortant a utilisé les quatre, et ces décisions se poursuivent au prochain mandat.
Rien de tout cela n’est abstrait. Deux des quatre leviers ont bougé assez fortement cette année pour changer ce qu’un acheteur paie et ce qu’un propriétaire peut légalement faire de sa propriété. Le prochain conseil pourra prolonger ces changements, les annuler ou les laisser expirer selon un calendrier déjà établi.
La décision de 33 787 $ dont la plupart des acheteurs d’Ottawa n’ont pas entendu parler
Une redevance d’aménagement est un frais unique que la ville impose sur une maison neuve pour aider à payer les routes, les égouts, le transport en commun et les parcs qu’exige la croissance. Les constructeurs ne l’absorbent pas. Elle se retrouve dans le prix d’achat.
Le 15 juillet 2026, le conseil a approuvé une réduction de 54 % des redevances d’aménagement résidentielles. Pour une maison unifamiliale à l’extérieur de la ceinture de verdure, la redevance passe de 62 568 $ à 28 781 $, une baisse de 33 787 $. En échange, la ville reçoit 478 millions de dollars en financement fédéral et provincial pour les infrastructures, dans le cadre du Programme de réduction des redevances d’aménagement (PRRA).
Deux détails comptent plus que le titre. La réduction s’applique rétroactivement au 1er janvier 2026, donc elle touche les maisons déjà en cours cette année. Et la ville s’est engagée à la maintenir jusqu’au 30 mars 2029, ce qui place l’échéance en plein dans le mandat du prochain conseil.
Le financement est lié à des projets précis : l’élargissement du boulevard Brian Coburn dans l’est et du chemin Carp dans l’ouest, des travaux d’égouts et de stations de pompage, des améliorations aux intersections et l’agrandissement du parc-o-bus Bowesville. Si vous achetez à Orléans, ou si vous surveillez vos temps de déplacement dans le sud, c’est votre budget routier. Notre guide d’Orléans présente le secteur en détail.
Voici la partie qui va à l’encontre de l’idée reçue. À Ottawa, on reprend souvent la façon dont les médias de Toronto présentent les choses, alors que là-bas, les redevances sur une maison individuelle ont été beaucoup plus élevées. Le propre rapport du personnel de la Ville note qu’Ottawa imposait déjà certains des taux de redevances d’aménagement résidentielles les plus bas en Ontario avant cette réduction. Ottawa se trouvait déjà dans le bas de la fourchette provinciale, puis elle est allée plus loin que ce que le programme exigeait, puisque le PRRA demandait de 30 à 50 % et que le personnel a recommandé 54 %.
Pour un portrait plus complet de ce qui se cache dans le prix d’une maison neuve à Ottawa, nous avons traité séparément les pressions sur les coûts de construction à Ottawa. Ajoutez à cela le retrait de la TVH sur les maisons neuves en Ontario, et les deux ensemble représentent la plus forte baisse du coût des constructions neuves que les acheteurs d’Ottawa aient vue depuis des années.
Peut-on maintenant construire quatre logements sur un terrain à Ottawa ?
Dans la plupart des cas, oui. Le nouveau Règlement de zonage 2026-50 d’Ottawa permet jusqu’à quatre logements de plein droit sur un terrain résidentiel viabilisé, sans demande de modification de zonage. Il élimine aussi les exigences minimales de stationnement dans les secteurs urbains et suburbains de la ville. Le conseil l’a approuvé le 28 janvier 2026 et l’a adopté le 11 mars 2026.
La situation est plus nuancée que ce que la plupart des reportages laissent entendre. Vingt-cinq appels ont été déposés. Le 2 juillet 2026, le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) a ordonné que les parties non portées en appel puissent entrer en vigueur, rétroactivement au 11 mars, de sorte que la majorité du règlement s’applique maintenant. Pour tout ce qui est encore en appel, les dispositions les plus restrictives de l’ancien et du nouveau règlement s’appliquent toutes deux jusqu’à ce que le Tribunal tranche.
Le règlement a aussi remplacé les anciennes zones résidentielles par une structure de zones de quartier classées selon l’échelle plutôt que selon le type de bâtiment. Sous les anciennes règles, un terrain zoné pour une maison individuelle exigeait habituellement une modification de zonage avant de pouvoir accueillir autre chose.
Ce que nous disons aux propriétaires qui nous posent la question : permis ne veut pas dire constructible. Un terrain à Barrhaven, avec une large façade et tous les services, est une tout autre affaire qu’un terrain de 25 pieds en ville, où la viabilisation et les marges de recul limitent ce qui entre bien avant le nombre de logements. Notre guide de Barrhaven présente le parc immobilier du secteur. Avant de planifier quoi que ce soit, confirmez le zonage de votre adresse auprès de la Ville et vérifiez si la disposition sur laquelle vous comptez fait partie de celles qui sont encore en appel.
De combien l’impôt foncier a-t-il augmenté à Ottawa en 2026 ?
Le budget 2026 de la Ville d’Ottawa prévoit une hausse de 3,75 % de l’impôt foncier, soit environ 166 $ de plus sur le compte annuel moyen. Pour une maison évaluée à 415 000 $, cela représente 56 $ de plus pour les services municipaux, 36 $ de plus pour la police et 74 $ de plus pour le transport en commun. Les tarifs d’eau et d’eaux usées ont augmenté de 4,5 %, soit environ 47,30 $ pour une maison unifamiliale raccordée, et les frais de gestion des déchets solides ont augmenté de 24 $.
Mis à côté de la réduction des redevances, le portrait mérite d’être vu clairement. Le conseil a réduit le coût initial de la construction d’une maison neuve tout en augmentant le coût récurrent de la possession de n’importe quelle maison. Ce sont deux leviers différents qui touchent deux groupes différents, et le même conseil contrôle les deux.
Vous vous demandez pourquoi les maisons d’Ottawa coûtent ce qu’elles coûtent ? Nous avons décortiqué les redevances d’aménagement, la main-d’œuvre et le coût des terrains derrière le prix dans Les coûts cachés de la construction à Ottawa.
Les quatre leviers que contrôle le prochain conseil
| Levier | Ce que le conseil a fait au cours de ce mandat | Qui est touché | Quand le prochain conseil décide |
|---|---|---|---|
| Redevances d’aménagement | Réduction de 54 % des taux résidentiels, approuvée le 15 juillet 2026, rétroactive au 1er janvier 2026 | Acheteurs de constructions neuves et constructeurs | L’engagement court jusqu’au 30 mars 2029, pendant le prochain mandat |
| Zonage | Règlement de zonage 2026-50 adopté le 11 mars 2026 : quatre logements de plein droit, exigences minimales de stationnement éliminées | Propriétaires, petits constructeurs, investisseurs | Vingt-cinq appels toujours devant le TOAT ; le conseil peut aussi le modifier |
| Impôt foncier et tarifs | Hausse de 3,75 % au budget 2026, plus des hausses des frais d’eau et de gestion des déchets | Tous les propriétaires d’Ottawa | À chaque budget annuel, à commencer par celui de 2027 |
| Infrastructures de croissance | Obtention de 478 millions de dollars liés à des projets précis de routes, d’égouts et de transport en commun | Acheteurs et navetteurs des banlieues | Les étapes de réalisation s’échelonnent sur le prochain mandat |
Ce que l’élection municipale d’Ottawa signifie pour votre prochain déménagement
Pour les acheteurs, la question pratique est de savoir si le prix de la maison que vous envisagez a été fixé selon l’ancienne redevance ou la nouvelle. Demandez directement au constructeur, par écrit, quel taux s’est appliqué à votre convention d’achat-vente, et si la réduction rétroactive a été créditée.
Pour les propriétaires qui songent à un logement accessoire, la question du zonage porte maintenant sur votre terrain précis plutôt que sur la question de savoir si la ville le permet en principe. C’est un vrai changement par rapport à il y a deux ans.
Pour les vendeurs, le contexte est un marché qui a ralenti en volume sans beaucoup céder sur les prix. Selon l’OREB, Ottawa a enregistré 1 010 ventes en septembre 2026, une baisse de 6,6 % sur un an, alors que le prix de vente moyen s’est maintenu à 685 640 $, à moins de 1 % de son niveau de juillet. Les acheteurs ont plus de temps et plus de choix qu’il y a un an, et nous le voyons dans la façon dont nos inscriptions sont magasinées cet automne. L’analyse complète se trouve dans notre mise à jour du marché de septembre.
Le jour du scrutin est le 26 octobre. Le vote par anticipation a eu lieu du 1er au 4 octobre. Tous les membres du conseil sauf deux sur 25 se représentent, donc la plupart de ces décisions seront défendues ou revues par les personnes qui les ont prises.
L’élection municipale d’Ottawa compte pour le logement parce que le conseil que vous élisez fixe les redevances sur les maisons neuves, les règles sur ce qui peut être construit, et le taux d’impôt sur ce que vous possédez déjà. Deux de ces trois leviers ont bougé de façon importante cette année. Le troisième bouge à chaque saison budgétaire. Peu importe ce que vous déciderez le 26 octobre, décidez en sachant quel levier vous actionnez.
Les décisions du conseil ne ressemblent pas à de l’immobilier, jusqu’à ce qu’elles apparaissent sur votre état des rajustements à la clôture.
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Questions fréquentes
Ottawa réduit-elle vraiment ses redevances d’aménagement de 54 % ?
Oui. Le conseil municipal d’Ottawa a approuvé une réduction de 54 % des redevances d’aménagement résidentielles le 15 juillet 2026, faisant passer la redevance sur une maison unifamiliale à l’extérieur de la ceinture de verdure de 62 568 $ à 28 781 $. La ville reçoit en retour 478 millions de dollars en financement fédéral et provincial pour les infrastructures, et s’est engagée à maintenir la réduction jusqu’au 30 mars 2029. Elle s’applique rétroactivement au 1er janvier 2026.
Puis-je construire quatre logements sur ma propriété à Ottawa ?
Le Règlement de zonage 2026-50 d’Ottawa permet jusqu’à quatre logements de plein droit sur un terrain résidentiel viabilisé, sans modification de zonage. Que quatre logements entrent réellement dépend de la façade de votre terrain, de la viabilisation, des marges de recul et de la zone de quartier. Vingt-cinq appels sont toujours devant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire, alors confirmez votre adresse et la disposition précise auprès de la Ville avant de planifier quoi que ce soit.
Quelle est la hausse de l’impôt foncier d’Ottawa en 2026 ?
Le budget 2026 de la Ville d’Ottawa comprend une hausse de 3,75 % de l’impôt foncier, environ 166 $ sur le compte annuel moyen. Une maison évaluée à 415 000 $ paie environ 56 $ de plus pour les services municipaux, 36 $ de plus pour la police et 74 $ de plus pour le transport en commun. Les tarifs d’eau et d’eaux usées ont augmenté de 4,5 %, et les frais de gestion des déchets solides ont augmenté de 24 $.
Quand a lieu l’élection municipale d’Ottawa ?
Le jour du scrutin est le lundi 26 octobre 2026, et le vote par anticipation a eu lieu du 1er au 4 octobre. Les résidents d’Ottawa élisent un maire, des conseillers dans 24 quartiers et des conseillers scolaires pour les quatre conseils scolaires. Tous les membres actuels du conseil sauf deux sur 25 se représentent, donc la plupart des décisions en matière de logement prises au cours de ce mandat seront défendues par les personnes qui les ont prises.
Est-ce la ville ou la province qui contrôle les règles en matière de logement à Ottawa ?
Les deux, à des niveaux différents. La province établit le cadre au moyen de la Loi sur l’aménagement du territoire et des lois provinciales sur le logement, et le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) entend les appels en matière de zonage. La ville fixe le règlement de zonage, les redevances d’aménagement et le taux d’impôt foncier à l’intérieur de ce cadre. Par exemple, la permission d’Ottawa de construire quatre logements va au-delà du minimum provincial de trois.
La réduction des redevances fera-t-elle baisser le prix d’une maison existante ?
Non. Les redevances d’aménagement s’appliquent aux constructions neuves, donc la réduction touche le prix des maisons neuves plutôt que la revente. L’effet indirect porte sur l’offre : le personnel de la ville estime que les réductions pourraient soutenir environ 12 000 logements supplémentaires par année. Une offre neuve plus abondante peut alléger la pression sur les prix de revente avec le temps, mais rien n’est certain quant au moment.
Sources : Ville d’Ottawa, nouveau Règlement de zonage ; Ville d’Ottawa, dates clés des élections municipales de 2026 ; Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), le logement et l’abordabilité dans l’élection municipale de 2026 ; budget 2026 de la Ville d’Ottawa.
Publié par The Campbell-Maric Group, une équipe immobilière d’Ottawa chez eXp Realty au service des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs de toute la région de la capitale nationale. Nous traitons des conditions du marché, des stratégies d’achat et de vente, des quartiers et des changements réglementaires en Ontario, pour les personnes qui veulent prendre des décisions immobilières éclairées. Joignez-nous à yourhomeinottawa.ca ou au 613-558-3294.
