L’Ontario vient d’éliminer la TVH sur les maisons neuves. Voici ce que la plupart des acheteurs ne voient pas.

Jusqu’à 130 000 $ d’économies d’impôt. Une fenêtre d’un an. Une annonce assez importante pour changer la façon dont les acheteurs d’Ottawa envisagent leur prochain achat.

Le budget provincial 2026 de l’Ontario, déposé le 26 mars, élimine la totalité de la taxe de vente harmonisée (TVH) de 13 % sur les maisons neuves d’une valeur maximale de 1 million de dollars – pour tous les acheteurs, et pas seulement les premiers acheteurs. Il ne s’agit pas d’un remboursement à demander après la conclusion de la vente. À compter du 1er avril 2026, les constructeurs ne facturent tout simplement pas la TVH sur les conventions admissibles. Les économies sont directement déduites de votre prix d’achat.

Mais avant d’abandonner votre recherche sur le marché de la revente pour vous tourner entièrement vers la construction neuve, sachez que la deuxième moitié de cette histoire mérite autant d’attention : le secteur de la construction résidentielle neuve en Ontario est soumis à de fortes pressions. La pénurie de main-d’œuvre, l’arriéré des permis et la hausse des coûts d’aménagement ont fait chuter les projections révisées de mises en chantier de la province pour 2026 à leur plus bas niveau depuis des années. L’incitatif fiscal est réel. L’offre pour y répondre ne l’est pas.

Pour les acheteurs d’Ottawa, comprendre les deux côtés de cette politique fait toute la différence entre une décision judicieuse et la poursuite d’un gros titre.

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Qu’est-ce que le remboursement de la TVH sur les maisons neuves en Ontario – et combien pouvez-vous réellement économiser ?

Le budget 2026 de l’Ontario élimine la totalité de la portion provinciale de la TVH (8 %) – et le gouvernement fédéral prend aussi en charge sa part de 5 % – sur les maisons nouvellement construites d’une valeur maximale de 1 million de dollars, pour les conventions d’achat-vente signées entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027. La mesure s’applique à tous les acheteurs : premiers acheteurs, acheteurs qui passent à une plus grande maison, personnes qui réduisent la taille de leur logement et investisseurs qui achètent des propriétés locatives à long terme.

Pour une construction neuve de 900 000 $, les économies combinées s’élèvent à 117 000 $. À 1 000 000 $, elles atteignent 130 000 $. Ces montants sont offerts à tout acheteur admissible pendant cette fenêtre d’un an – et pas seulement aux premiers acheteurs.

Les premiers acheteurs disposent d’un avantage supplémentaire : le remboursement fédéral permanent et distinct de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation, qui a reçu la sanction royale le 12 mars 2026, s’applique aux achats faits en dehors de cette fenêtre et peut se cumuler pour les acheteurs admissibles pendant celle-ci. Mais le montant phare de 130 000 $ pour la période d’avril 2026 à mars 2027 s’adresse à tout le monde.

Un détail important sur l’admissibilité : la maison doit être achetée comme résidence principale ou comme propriété locative résidentielle à long terme. La convention doit être signée le 1er avril 2026 ou après. Parlez à votre avocat en droit immobilier avant de signer pour confirmer votre admissibilité – les conditions sont précises et les économies sont trop importantes pour présumer quoi que ce soit.

Nous avons déjà eu cette conversation avec plusieurs acheteurs d’Ottawa cette semaine. Les économies sont réelles et méritent d’être prises au sérieux – mais les petits caractères aussi.

Est-ce que tous les acheteurs d’Ottawa devraient se tourner vers la construction neuve ?

En bref : pas nécessairement – et voici pourquoi.

Le remboursement crée un véritable incitatif financier. Mais un incitatif n’est utile que s’il y a une offre pour y répondre. En ce moment, en Ontario, il n’y en a pas.

Le budget 2026 de l’Ontario prévoit seulement 64 800 mises en chantier de logements cette année – 10 000 de moins que ce que la province prévoyait à ce stade, et 30 000 de moins que ce que prévoyait le plan de 2024. Ce chiffre a été révisé à la baisse trois fois de suite. Le ministre des Finances de l’Ontario a qualifié l’objectif provincial de 1,5 million de logements d’ici 2031 d’objectif désormais « souple ».

Bien que le gouvernement fédéral se soit engagé à doubler le rythme de construction résidentielle, la réalité sur le terrain indique des mises en chantier stagnantes ou en déclin dans de nombreuses collectivités, particulièrement en Ontario.

Pour les acheteurs d’Ottawa, cela a une incidence très concrète. Les constructions neuves admissibles à la fenêtre de remboursement d’avril 2026 à mars 2027 doivent déjà être en préparation. Les maisons dont la construction n’a pas encore commencé pourraient ne pas être livrées à temps. L’inventaire admissible – c’est-à-dire les unités offertes en vertu d’une convention avec un constructeur signée pendant la fenêtre, à moins de 1 million de dollars, pour une résidence principale ou un usage locatif – est limité.

Dans les banlieues d’Ottawa, les nouvelles constructions de faible hauteur à Barrhaven, à Riverside South, à Stittsville et à Kanata North se situent souvent dans une fourchette de 700 000 $ à 950 000 $, ce qui est admissible. Mais l’inventaire des promoteurs dans ces collectivités n’est pas illimité. Nous suivons déjà les constructeurs qui ont des unités admissibles disponibles et, dans plusieurs cas, les nouvelles phases s’écoulent rapidement depuis l’annonce.

Le remboursement ne crée pas de nouvelles maisons. Il crée un sentiment d’urgence autour de l’inventaire déjà en préparation.

Pourquoi l’Ontario construit-elle si peu de maisons neuves si la demande est aussi forte ?

Le ralentissement de la construction n’a rien de mystérieux – il résulte de plusieurs pressions cumulatives qu’un remboursement de taxe ne peut à lui seul résoudre.

La pénurie de main-d’œuvre.

BuildForce Canada prévoit que l’Ontario aura besoin d’environ 154 100 travailleurs de la construction supplémentaires d’ici 2034 pour répondre aux besoins prévus en infrastructures et en logement. L’industrie est déjà à bout de souffle, aux prises avec la hausse des coûts d’emprunt, une offre de main-d’œuvre restreinte, des exigences réglementaires complexes et l’inflation des matériaux – autant de facteurs qui ont freiné les mises en chantier même lorsque des projets approuvés étaient prêts à démarrer.

L’arriéré des permis.

À Toronto, les délais moyens d’approbation des projets résidentiels ont atteint 32 mois en 2022, et le problème n’est pas entièrement réglé. Les délais d’Ottawa sont plus courts, mais la ville n’est pas à l’abri du défi qui consiste à transformer les approbations d’urbanisme en chantiers réels.

Les coûts d’aménagement.

Les constructeurs ontariens peinent à contenir les prix en raison de la hausse des coûts des intrants, notamment certaines des redevances d’aménagement municipales les plus élevées au pays. Les redevances d’aménagement – les frais que les municipalités imposent aux constructeurs pour financer les infrastructures – peuvent ajouter 100 000 $ ou plus au coût d’une maison neuve avant même le début de la construction.

Le problème des copropriétés.

Les ventes de maisons neuves en Ontario ont chuté à environ 15 000 unités en 2025, comparativement à des niveaux annuels historiques de 65 000 à 85 000 unités. Le marché de la construction au ralenti en Ontario a déjà commencé à entraîner des pertes d’emplois dans les métiers. Le bassin de projets de copropriétés de la RGT – qui générait historiquement une part importante des mises en chantier en Ontario – a été vidé par des années de ventes en prévente au ralenti.

L’évaluation honnête : l’élimination de la TVH pendant un an ne peut pas reconstituer une main-d’œuvre spécialisée, simplifier les approbations municipales ni réduire les redevances d’aménagement. Le gouvernement de l’Ontario estime que le remboursement entraînera environ 8 000 mises en chantier supplémentaires par année. Même si cette estimation s’avère juste, elle ne représente qu’une fraction de ce dont la province a besoin, et l’effet se fera sentir lentement.

Que signifie le remboursement de la TVH pour le marché de la revente à Ottawa ?

Voici la question que nous posent autant les vendeurs que les acheteurs : est-ce que cela détourne la demande des maisons de revente vers la construction neuve ?

En partie – mais moins que ne le laissent entendre les gros titres, pour trois raisons.

Premièrement, l’inventaire admissible est restreint.

Le remboursement s’applique aux constructions neuves de moins de 1 million de dollars, dont la convention est signée entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027, pour une résidence principale ou un usage locatif. Une part importante du marché des maisons neuves d’Ottawa se situe dans cette fourchette, mais l’inventaire disponible pendant cette fenêtre n’est pas illimité. De nombreux acheteurs se renseigneront sur le remboursement, découvriront que les constructions neuves admissibles dans le secteur qu’ils préfèrent sont vendues ou ne seront pas livrées avant des années, et retourneront sur le marché de la revente.

Deuxièmement, les constructions neuves comportent leurs propres coûts.

Même sans la TVH, la construction neuve s’accompagne généralement de prix de base plus élevés, de délais de clôture plus longs – parfois deux à trois ans pour les maisons de faible hauteur –, de frais d’occupation pendant la période d’occupation provisoire et de frais d’inscription à la garantie Tarion. Tarion – le programme de garantie des maisons neuves de l’Ontario – offre une protection sur les constructions neuves, mais les acheteurs doivent comprendre les limites de sa couverture et le processus de réclamation. Le remboursement élimine la TVH, pas tous les autres coûts variables liés à l’achat d’une maison neuve.

Troisièmement, l’inventaire de revente à Ottawa offre actuellement un bon choix.

Le marché de la revente bien approvisionné en Ontario est d’ailleurs l’un des facteurs qui freinent les mises en chantier – les acheteurs ont de bonnes options à plusieurs niveaux de prix sans s’engager dans de longs délais. Les acheteurs qui doivent déménager d’ici six à douze mois, ou qui ont des préférences de quartier précises auxquelles la construction neuve ne répond pas, ont de bonnes raisons de choisir la revente.

Notre point de vue : l’élimination de la TVH attirera vers la construction neuve certains acheteurs qui étaient à la limite de l’abordabilité. Pour ces acheteurs, les économies sont importantes et valent la peine d’être exploitées. Pour la plupart des acheteurs d’Ottawa – en particulier ceux qui ont des besoins précis quant au quartier, des délais plus courts ou qui souhaitent s’installer dans une collectivité établie –, le marché de la revente demeure la voie la plus pratique.

Que devraient faire concrètement les acheteurs d’Ottawa dès maintenant ?

Si vous cherchez activement, ou si vous songez à commencer vos recherches en 2026, voici comment aborder la question de façon pratique.

Si vous achetez une construction neuve

Vous êtes admissible à l’élimination complète de la TVH, qu’il s’agisse ou non de votre première maison. Jusqu’à 130 000 $ d’économies, appliquées au point de vente. Parlez à votre avocat en droit immobilier avant de signer une convention pour confirmer votre admissibilité, et agissez maintenant – la fenêtre est bien réelle et l’inventaire réagit déjà à l’annonce.

Si vous êtes un premier acheteur

Tout ce qui précède s’applique, et vous pourriez aussi avoir accès au remboursement fédéral permanent et distinct pour les acheteurs d’une première habitation lors d’achats futurs faits en dehors de cette fenêtre. Le potentiel de cumul est important. Parlez à votre courtier hypothécaire pour avoir une vue d’ensemble.

Si vous êtes un acheteur expérimenté ou un investisseur

Les économies complètes vous sont offertes pendant cette fenêtre. Vous devez les mettre en balance avec les délais de livraison des constructions neuves, les frais d’occupation et la possibilité qu’une maison de revente vous donne plus rapidement ce dont vous avez réellement besoin.

Si vous êtes vendeur

Pas de panique. Les acheteurs qui se tournent vers la construction neuve étaient, dans la plupart des cas, des acheteurs qui envisageaient déjà cette possibilité. Les acheteurs qui veulent votre quartier, votre superficie, votre type de propriété ou votre date de prise de possession – ces acheteurs sont toujours sur le marché de la revente, et ils profitent maintenant de conditions de taux hypothécaires qui s’améliorent et soutiennent leur pouvoir d’achat.

Nous aidons les acheteurs d’Ottawa à évaluer honnêtement les deux options – non pas en fonction de ce que les gros titres vous suggèrent de faire, mais selon votre situation, votre échéancier et l’inventaire réellement disponible pour vous.

Foire aux questions sur le remboursement de la TVH sur les maisons neuves en Ontario

Q : Combien les acheteurs ontariens peuvent-ils économiser grâce au remboursement de la TVH de 2026 sur les maisons neuves ?

R : Tous les acheteurs de maisons neuves admissibles en Ontario peuvent économiser jusqu’à 130 000 $ pendant la fenêtre d’un an allant du 1er avril 2026 au 31 mars 2027. La totalité de la TVH de 13 % est éliminée au point de vente sur les maisons d’une valeur maximale de 1 million de dollars – le gouvernement fédéral prend en charge sa part de 5 % pour tous les acheteurs pendant cette période. Vous n’avez pas à en faire la demande après la conclusion de la vente ; les constructeurs ne la facturent tout simplement pas sur les conventions admissibles.

Q : Le remboursement de la TVH en Ontario est-il réservé aux premiers acheteurs ?

R : Non. Le programme d’un an de 2026 s’applique à tous les acheteurs – premiers acheteurs, acheteurs qui passent à une plus grande maison, personnes qui réduisent la taille de leur logement et investisseurs qui achètent des propriétés locatives à long terme. C’est le point que la plupart des reportages comprennent mal. Les premiers acheteurs ont aussi accès à un remboursement fédéral permanent et distinct pour les acheteurs d’une première habitation pour les achats faits en dehors de cette fenêtre, mais les économies de 130 000 $ offertes d’avril 2026 à mars 2027 s’adressent à tout le monde.

Q : Le remboursement de la TVH en Ontario s’applique-t-il aux maisons de revente ?

R : Non. L’élimination de la TVH sur les maisons neuves en Ontario s’applique uniquement aux maisons nouvellement construites vendues par un constructeur – et non aux propriétés de revente achetées d’un ancien propriétaire. La TVH n’est pas exigée sur les ventes privées de maisons de revente en Ontario. Cette politique vise précisément à stimuler la construction neuve.

Q : L’Ontario construira-t-elle réellement assez de maisons neuves pour répondre à la demande créée par ce remboursement ?

R : La province prévoit environ 64 800 mises en chantier de logements en 2026 – un chiffre révisé à la baisse trois fois de suite. L’Ontario estime que le remboursement stimulera environ 8 000 mises en chantier supplémentaires par année. La pénurie de main-d’œuvre, les délais d’obtention des permis et les redevances d’aménagement élevées limitent tous la capacité des constructeurs à réagir rapidement à une hausse de la demande. La plupart des analystes du logement s’attendent à ce que l’offre demeure la contrainte déterminante.

Q : Le marché de la construction neuve à Ottawa est-il assez solide pour que je trouve une maison admissible ?

R : Le marché des maisons neuves en banlieue d’Ottawa – en particulier dans des collectivités comme Barrhaven, Riverside South, Kanata et Stittsville – offre un choix intéressant de maisons de moins de 1 million de dollars admissibles au remboursement. Toutefois, l’inventaire dans les projets actifs s’écoule rapidement depuis l’annonce. Nous suivons la disponibilité des constructions neuves partout à Ottawa et pouvons vous aider à repérer ce qui est réellement offert pendant la fenêtre.

Q : Quel est l’effet du remboursement de la TVH en Ontario sur le marché de la revente à Ottawa ?

R : Le remboursement orientera certains acheteurs vers la construction neuve. Toutefois, l’offre limitée de constructions neuves admissibles, les délais plus longs avant la prise de possession et les niveaux d’inventaire actuellement solides du marché de la revente laissent croire que l’effet sera probablement modéré. Les vendeurs des quartiers établis d’Ottawa, où la construction neuve est rare, ne devraient pas voir leur demande s’éroder de façon importante en raison de cette politique.

Ce que tout cela signifie pour les acheteurs d’Ottawa en 2026

L’élimination de la TVH sur les maisons neuves en Ontario constitue l’allègement fiscal le plus important offert aux acheteurs de maisons neuves dans l’histoire récente de la province. Les économies sont réelles, le calcul est convaincant pour tous les acheteurs et la fenêtre d’un an crée une urgence légitime.

Mais du côté de l’offre, la pression est bien réelle. Avec seulement 64 800 mises en chantier de maisons neuves prévues dans l’ensemble de l’Ontario en 2026, et avec la pénurie de main-d’œuvre, les retards dans les permis et les coûts d’aménagement qui freinent l’activité des constructeurs, l’inventaire admissible à ce remboursement est beaucoup plus limité que ne le laisse entendre la politique. Le remboursement élimine la taxe ; il ne peut pas construire les maisons.

Pour les acheteurs d’Ottawa, la leçon pratique est la suivante : si une construction neuve admissible convient à votre situation et à votre budget – examinez-la sérieusement, et faites-le maintenant. Sinon, le marché de la revente offre un bon choix et une abordabilité qui s’améliore, et les acheteurs qui empruntent cette voie ne laissent pas d’argent sur la table.

Nous serons heureux d’examiner les deux options avec vous, à l’aide des chiffres actuels de l’inventaire d’Ottawa et sans aucune pression dans un sens ou dans l’autre.

[Communiquez avec The Campbell-Maric Group pour discuter de vos options.]

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Publié par The Campbell-Maric Group, une équipe immobilière d’Ottawa au service des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs de toute la région de la capitale nationale. Nous traitons des conditions du marché, des stratégies d’achat et de vente, des guides de quartiers et des changements réglementaires en Ontario, pour les personnes qui veulent prendre des décisions immobilières éclairées. Abonnez-vous au moyen de l’infolettre sur le marché.