Le prix de référence des maisons à Ottawa a reculé de 2,2 % entre août et septembre. Selon la Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), il s’agit de la plus forte baisse d’août à septembre de l’indice des prix des propriétés MLS de la ville depuis le début de la série en 2005. Une fois corrigée des variations saisonnières habituelles, la baisse atteint quand même 1,5 %, un autre record pour un mois de septembre.
Les manchettes que la plupart des gens ont vues disaient autre chose. Le prix moyen a à peine bougé. Les ventes sont restées stables. Les deux sont vrais, et ensemble, ils masquent ce qui compte vraiment.
Voici ce qui s’est réellement passé sur le marché d’Ottawa en septembre 2026, où se concentre le ralentissement, et ce que nous disons aux acheteurs et aux vendeurs en ce moment.
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Qu’a fait le marché d’Ottawa en septembre 2026 ?
Ottawa a enregistré 1 010 ventes en septembre 2026, une baisse de 6,6 % par rapport à septembre 2025, mais une hausse de 0,8 % par rapport à août. Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 38,1 % par rapport à août pour atteindre 2 927, alors que la hausse médiane sur dix ans est de 12,9 %. L’inventaire est passé de 4,5 à 4,8 mois, et le ratio ventes/nouvelles inscriptions est tombé de 47,3 % à 34,5 %. Environ une maison s’est vendue pour trois qui arrivaient sur le marché.
Ces deux chiffres, pris ensemble, résument le mois de septembre. La demande ne s’est pas effondrée. L’offre est arrivée d’un seul coup.
Le prix de vente résidentiel moyen était de 685 640 $, en baisse de 1,0 % sur un an et presque identique à celui d’août. Le prix médian était de 625 000 $, en baisse de 0,8 %. En juillet, en août et en septembre, le prix moyen est resté dans une fourchette de moins de 1 %.
Pourquoi le prix moyen et le prix de référence ne disent-ils pas la même chose ?
Le prix moyen mesure la valeur en dollars de ce qui s’est vendu. Le prix de référence mesure ce que vaut une propriété type et représentative, toujours la même. Quand la composition des ventes penche vers les maisons individuelles ou les gammes de prix plus élevées, la moyenne tient le coup même si les valeurs s’affaiblissent en dessous. C’est exactement l’écart qu’Ottawa a enregistré en septembre.
Le prix de référence composite s’est établi à 623 500 $, en baisse de 0,3 % sur un an et de 2,2 % par rapport à août. L’OREB a été directe sur ce que cela signifie : la baisse plus marquée de l’indice indique un affaiblissement sous-jacent des prix plus important que ce que suggèrent la moyenne et la médiane à elles seules.
Un mois ne fait pas une tendance, et l’OREB l’a dit aussi. Mais si vous fixez le prix d’une maison ce mois-ci, c’est le prix de référence qui décrit la réalité de votre acheteur, pas la moyenne.
Ottawa par type de propriété, septembre 2026
| Type de propriété | Prix de référence | Sur un an | Mois d’inventaire |
|---|---|---|---|
| Unifamiliale | 705 100 $ | Presque inchangé | 4,4 |
| Maison en rangée | 546 500 $ | En baisse de 2,2 % | 4,0 |
| Appartement | 380 800 $ | En baisse de 6,1 % | 7,3 |
| Composite | 623 500 $ | En baisse de 0,3 % | 4,8 |
Source : Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), communiqué de septembre 2026, publié le 5 octobre 2026.
Où le marché d’Ottawa est-il le plus faible en ce moment ?
Du côté des appartements, clairement et de façon constante. Les ventes d’appartements ont chuté de 24,8 % sur un an, à 121 transactions, et les appartements expliquent plus de la moitié de toute la baisse annuelle des ventes à l’échelle de la ville. L’inventaire dans ce segment est passé de 6,3 à 7,3 mois, et le ratio ventes/nouvelles inscriptions est tombé de 43,0 % à 27,0 %.
La géographie divise aussi le marché. Les trois sous-marchés de banlieue d’Ottawa ont compté 734 ventes, soit 72,7 % de tout ce qui s’est vendu. La banlieue ouest affichait les conditions les plus fermes de la ville, à 3,7 mois d’inventaire. Le centre d’Ottawa se situait à 6,8 mois, et les sous-marchés ruraux entre 5,8 et 6,5.
Ce n’est pas un seul marché. Une maison individuelle à Barrhaven et un condo d’une chambre au centre-ville sont maintenant dans des conditions réellement différentes, et la moyenne de la ville ne décrit bien ni l’un ni l’autre. Pour une lecture locale, nos guides des quartiers présentent la ville communauté par communauté.
Qu’est-ce que cela signifie si vous vendez cet automne ?
Cela signifie que le prix doit partir du prix de référence actuel, et non de ce que votre voisin a obtenu au printemps. En septembre, les maisons se sont vendues en moyenne à 97,5 % du prix demandé, contre 98,1 % un an plus tôt, et le nombre médian de jours sur le marché est passé de 22 à 27. Ce sont deux petits mouvements. Les deux vont dans le même sens.
Ce que nous répétons aux vendeurs en ce moment : votre concurrence a triplé en un mois. Avec 4 813 inscriptions actives, le deuxième niveau le plus élevé pour un mois de septembre depuis 2016, l’acheteur qui entre chez vous a visité quatre autres maisons la même fin de semaine. La présentation et le prix font plus de travail qu’en avril.
Il y a un argument saisonnier en faveur de la patience. Les nouvelles inscriptions ont baissé en octobre et en novembre chacune des dix dernières années. Si la tendance se maintient, l’inventaire diminue et l’absorption s’améliore. Sinon, les conditions plus faibles se prolongent jusqu’à l’hiver.
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Qu’est-ce que cela signifie si vous achetez ?
Plus de choix et plus de marge de manœuvre que les acheteurs d’Ottawa n’en ont eu depuis des années. Une maison vendue pour trois inscrites signifie que les conditions ont tourné en votre faveur, surtout pour les appartements et dans le centre et les sous-marchés ruraux. Le temps de réfléchir, la possibilité d’inclure des conditions et une négociation réaliste sont tous de retour.
L’abordabilité reste la contrainte. Les coûts d’emprunt continuent de limiter ce que les acheteurs peuvent assumer, ce qui explique en partie pourquoi l’absorption s’est affaiblie même si l’offre s’améliorait. Plus de choix ne veut pas dire plus de pouvoir d’achat.
Bon à savoir si vous envisagez une construction neuve : la Greater Ottawa Home Builders Association a déclaré 464 ventes de maisons neuves en août, une hausse de 55,2 % sur un an, et les ventes depuis le début de l’année sont 50,4 % plus élevées. Cette accélération coïncide avec l’élargissement de l’allègement de la TVH sur les maisons neuves admissibles. Nous avons expliqué ce que fait cet allègement, et ce que la plupart des acheteurs ne voient pas.
Ce que nous surveillons en octobre et en novembre
- Si les nouvelles inscriptions reculent comme elles l’ont fait chacun des dix derniers automnes, ou si elles restent élevées
- Si le ratio ventes/nouvelles inscriptions remonte à partir de 34,5 %, ce qui voudrait dire que septembre était surtout saisonnier
- Si le prix de référence continue de baisser, ce qui transformerait un mois en véritable ajustement des prix
- Le segment des appartements, où 7,3 mois d’inventaire constituent le point de pression le plus évident de la ville
- L’élection municipale du 26 octobre, puisque le conseil contrôle les redevances d’aménagement, le zonage et le taux d’imposition
Les prévisionnistes externes vont dans le même sens, sans grand drame. Les Services économiques TD prévoient que les prix des maisons existantes en Ontario seront en moyenne 2,6 % plus bas en 2026, puis augmenteront de 0,6 % en 2027. RBC prévoit une baisse de 2,3 % de l’indice de référence canadien en 2026, puis une légère hausse de 0,8 % en 2027. Des territoires différents, des mesures différentes, la même direction : une croissance limitée à court terme et une reprise graduelle.
En bref
Ottawa n’a pas connu un mauvais mois de septembre. Elle a connu un mois inégal. Les ventes étaient stables, les prix l’étaient en apparence, et en dessous, le prix de référence a enregistré sa plus forte baisse d’août à septembre jamais observée, pendant que l’offre arrivait plus vite que les acheteurs ne pouvaient l’absorber. Les vendeurs doivent fixer leur prix en fonction du prix de référence d’aujourd’hui plutôt que de la moyenne du printemps. Les acheteurs ont plus de marge de manœuvre qu’ils n’en ont eu depuis des années, dans les limites de leur financement.
Si vous voulez savoir ce que cela signifie pour votre rue plutôt que pour la ville, c’est une question précise qui appelle une réponse précise, et c’est la conversation que nous avons tous les jours.
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Questions fréquentes
Le marché immobilier d’Ottawa est-il en baisse en 2026 ?
Les prix à Ottawa se sont légèrement affaiblis plutôt que de chuter fortement. Le prix de vente moyen en septembre 2026 était de 685 640 $, en baisse de 1,0 % sur un an, tandis que le prix de référence de l’indice des prix des propriétés MLS était de 623 500 $, en baisse de 0,3 % sur un an et de 2,2 % par rapport à août. L’OREB décrit des conditions qui offrent plus de choix aux acheteurs et qui soutiennent peu une croissance rapide des prix.
Est-ce un marché d’acheteurs ou de vendeurs à Ottawa ?
Ottawa se situait à 4,8 mois d’inventaire en septembre 2026, ce qui correspond à un marché équilibré penchant vers les acheteurs. La situation varie beaucoup selon le segment et le secteur. La banlieue ouest affichait 3,7 mois, ce qui favorise encore les vendeurs. Les appartements affichaient 7,3 mois et le centre d’Ottawa 6,8, ce qui favorise clairement les acheteurs. La réponse locale dépend du type de propriété et du sous-marché.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison à Ottawa ?
Le nombre médian de jours sur le marché à Ottawa était de 27 en septembre 2026, contre 22 en septembre 2025. Les maisons se sont vendues en moyenne à 97,5 % du prix demandé, contre 98,1 % un an plus tôt. Les maisons au bon prix dans les sous-marchés de banlieue continuent de se vendre plus vite que ne le laisse croire cette médiane.
Pourquoi le prix des condos baisse-t-il à Ottawa ?
L’offre augmente plus vite que les ventes. Les ventes d’appartements ont chuté de 24,8 % sur un an en septembre 2026, l’inventaire est passé de 6,3 à 7,3 mois, et le prix de référence des appartements a baissé de 6,1 % sur un an, à 380 800 $. La SCHL s’attend aussi à ce que le marché locatif d’Ottawa se détende à mesure que de nombreux projets en construction seront terminés, ce qui élargit les options que les locataires considèrent avant d’acheter.
Que faire si ma maison ne s’est pas vendue cet été ?
Revoyez le prix en fonction du prix de référence actuel plutôt que de la moyenne, et remettez la maison sur le marché avec de nouvelles photos une fois les problèmes de présentation réglés. Ottawa comptait 4 813 inscriptions actives en septembre 2026, le deuxième niveau le plus élevé pour un mois de septembre depuis 2016, donc une maison restée en plan en juillet fait maintenant face à un inventaire beaucoup plus important. Nous analysons gratuitement les inscriptions qui n’ont pas abouti et nous vous dirons honnêtement si le problème tient au prix, à la présentation ou au moment choisi.
Sources : Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), communiqué sur le marché de la revente de septembre 2026, publié le 5 octobre 2026 ; Greater Ottawa Home Builders Association, ventes de maisons neuves, août 2026 ; prévisions de la SCHL, des Services économiques TD et de RBC citées par l’OREB.
Publié par The Campbell-Maric Group, une équipe immobilière d’Ottawa chez eXp Realty au service des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs de toute la région de la capitale nationale. Nous traitons des conditions du marché, des stratégies d’achat et de vente, des quartiers et des changements réglementaires en Ontario, pour les personnes qui veulent prendre des décisions immobilières éclairées. Joignez-nous à yourhomeinottawa.ca ou au 613-558-3294.
