Les taux ont fortement augmenté en 2022 et en 2023. Les acheteurs d’Ottawa ont reculé. L’inventaire a augmenté. Et pourtant, les prix des maisons à Ottawa ont continué de grimper – de 8,3 % en 2024 seulement, selon l’Ottawa Real Estate Board (OREB). Les gens qui s’attendaient à une correction importante attendent toujours quelque chose qui n’est pas arrivé.

La raison n’est pas compliquée, mais elle n’est presque jamais abordée dans les manchettes. Tout revient à ce qu’il en coûte réellement de construire une maison neuve à Ottawa – et ces coûts ont un plancher que les taux d’intérêt ne peuvent pas faire bouger.

Nous expliquons ci-dessous les facteurs de coûts structurels, parce que comprendre pourquoi les maisons neuves sont tarifées comme elles le sont est aussi la clé pour comprendre pourquoi les prix de revente à Ottawa continuent de tenir. C’est la version de l’histoire du marché que la plupart des acheteurs d’Ottawa n’entendent jamais.

Que sont les redevances d’aménagement et pourquoi comptent-elles ?

Une redevance d’aménagement est un droit que la Ville d’Ottawa perçoit auprès d’un constructeur chaque fois qu’un nouveau logement est créé. Elle sert à financer les infrastructures nécessaires pour desservir ce nouveau logement : routes, réseaux d’eau, raccordements aux égouts, transport en commun, écoles, parcs et installations récréatives.

Les redevances d’aménagement à Ottawa ne sont pas modestes. En 2024, une seule maison neuve à Ottawa comportait environ de 60 000 $ à 65 000 $ de redevances d’aménagement municipales combinées avant même le début de la construction. Ce montant comprend la redevance d’aménagement de la Ville d’Ottawa, la redevance d’aménagement scolaire et les redevances propres à certains secteurs, selon l’emplacement du projet.

Ces redevances ne sont pas négociables et s’appliquent uniformément. Elles ne disparaissent pas quand le prix du bois d’œuvre baisse. Elles ne disparaissent pas quand les taux d’intérêt montent. Elles ne disparaissent pas quand le marché ralentit. C’est un coût structurel, prévu par la loi, intégré à chaque maison neuve construite à Ottawa, et il se répercute directement sur le prix que paie l’acheteur.

Pour mettre les choses en perspective : de 60 000 $ à 65 000 $ de redevances d’aménagement représentent environ 8 à 9 % du prix d’achat moyen d’une propriété en pleine propriété à Ottawa, soit 747 000 $ en décembre 2024. Avant qu’un seul clou soit planté, avant qu’une fondation de béton soit coulée, le constructeur a fait à la municipalité un chèque équivalant à une mise de fonds substantielle.

Les autres coûts structurels auxquels les constructeurs ne peuvent échapper

Les redevances d’aménagement sont le facteur de coût dont on parle le moins, mais ce n’est pas le seul. Trois autres facteurs s’additionnent et font pression sur le prix des maisons neuves à Ottawa.

Pénurie de main-d’œuvre en construction. L’Ontario a besoin d’environ 154 000 travailleurs de la construction de plus d’ici 2034 pour répondre à la demande de logements, selon BuildForce Canada. Cette pénurie existe dès maintenant, et elle fait grimper les salaires dans tous les corps de métier. Charpentiers, électriciens, plombiers, techniciens en CVC – la main-d’œuvre qualifiée nécessaire pour construire une maison coûte beaucoup plus cher, et la rareté est structurelle, pas cyclique.

Inflation du coût des matériaux. Le bois d’œuvre, l’acier, le béton et l’isolant ont tous connu des hausses de prix importantes pendant la pandémie, et ces prix n’ont pas entièrement reculé. Les droits de douane entre le Canada et les États-Unis ont ajouté encore plus d’incertitude au prix du bois d’œuvre. Les constructeurs ne peuvent plus bloquer le prix des matériaux des années à l’avance comme autrefois, et l’incertitude est intégrée aux coûts des projets sous forme de provision pour imprévus.

Coûts des terrains et de la viabilisation. Les terrains résidentiels prêts à construire dans les communautés en croissance d’Ottawa – Barrhaven, Kanata, Stittsville, Riverside South – coûtent de plus en plus cher. Viabiliser ces terrains (amener l’eau, l’égout, le gaz et l’électricité dans un lotissement brut) ajoute encore des coûts avant même qu’une seule maison soit vendue. L’époque des terrains bruts bon marché en périphérie d’Ottawa est révolue.

Pourquoi cela établit un plancher sous les prix de revente

Voici le lien entre les coûts de construction neuve et le marché de la revente auquel la plupart des acheteurs ne pensent jamais.

S’il en coûte de 700 000 $ à 800 000 $ à un constructeur pour produire une nouvelle maison en pleine propriété à Barrhaven ou à Kanata – y compris le terrain, les redevances d’aménagement, la main-d’œuvre, les matériaux, les frais de financement et la marge du constructeur –, aucun acheteur rationnel ne paiera 650 000 $ pour cette même maison sur le marché de la revente. Le neuf et la revente se font directement concurrence auprès du même bassin d’acheteurs, et le prix de la construction neuve établit un plancher de fait autour duquel se négocient les propriétés de revente.

Voilà pourquoi les prix de revente à Ottawa se sont montrés si résistants à la pression des taux. Ce n’est pas une question de sentiment. C’est une question de calcul. Le coût de remplacement d’une maison fixe une limite inférieure au prix de vente des maisons existantes, et ce coût de remplacement a augmenté de façon constante et importante pendant une décennie.

Nous voyons régulièrement cette dynamique jouer avec nos acheteurs. Quand un acheteur compare une maison de revente à Riverside South à une construction neuve dans une communauté comparable, les redevances d’aménagement intégrées à la maison neuve – invisibles pour la plupart des acheteurs – expliquent précisément l’écart de prix entre les deux options.

Comment les délais d’approbation aggravent le problème

Même quand les constructeurs veulent construire, ils ne le peuvent souvent pas – du moins pas rapidement. En Ontario, les approbations d’aménagement suivent des échéanciers qui se mesurent en années, pas en mois. Approbations de plans d’implantation, modifications de zonage, audiences du comité de dérogation, ententes de viabilisation – un projet qui serait approuvé en six mois dans certaines administrations peut prendre de deux à quatre ans en Ontario.

Résultat : le bassin de nouvelle offre à Ottawa est beaucoup plus mince que ne le laisse croire le débat politique sur le logement. L’Ontario prévoyait seulement 64 800 mises en chantier de logements en 2026, un chiffre révisé à la baisse trois années de suite. Cet écart entre ce dont Ottawa a besoin et ce qui se construit maintient la pression de la demande sur le parc de logements existant.

Un changement de politique ponctuel comme l’élimination de la TVH sur les maisons neuves de moins de 1 million de dollars – que l’Ontario a annoncée pour 2026 – peut améliorer l’abordabilité pour les acheteurs de logements admissibles. Mais il ne peut pas régler la contrainte d’offre sous-jacente causée par la pénurie de main-d’œuvre, les redevances d’aménagement et les délais d’approbation. Ces facteurs sont structurels, et il faut des années pour les résorber.

Ce que cela signifie pour les acheteurs d’Ottawa

Pour les acheteurs qui cherchent à comprendre les prix à Ottawa, le plancher de coûts structurel change la perspective. Les prix des maisons à Ottawa ne sont pas principalement le fruit du sentiment des acheteurs ou de la spéculation – ils reflètent le coût de remplacement réel des logements neufs dans un marché soumis à de vraies contraintes de main-d’œuvre, de terrains et de réglementation.

Concrètement, les acheteurs qui attendent une baisse importante des prix à Ottawa attendent, dans la plupart des cas, une baisse des coûts de construction. Plus précisément, ils attendent que les redevances d’aménagement soient réduites (ce qui exige une action politique), que la main-d’œuvre qualifiée devienne abondante (un problème qui s’étend sur une décennie) et que les coûts de viabilisation des terrains diminuent (alors que la tendance va dans le sens contraire). C’est une longue attente.

Les acheteurs qui comprennent cette réalité structurelle sont mieux placés pour agir avec détermination quand la bonne propriété se présente. Savoir que le plancher des prix à Ottawa est structurel et non cyclique élimine l’anxiété de vouloir trouver le moment parfait pour entrer sur le marché.

Ce que cela signifie pour les vendeurs d’Ottawa

Pour les vendeurs, l’histoire des coûts structurels est une bonne nouvelle. Une maison de revente bien entretenue, à un prix concurrentiel, dans un quartier établi d’Ottawa offre une réelle valeur par rapport à la construction neuve – et les acheteurs qui comprennent le calcul des coûts le reconnaîtront.

Les acheteurs qui envisagent une construction neuve doivent composer avec les redevances d’aménagement, la TVH (en partie atténuée pour les maisons admissibles), des délais de clôture prolongés de 12 à 24 mois et l’incertitude des retards de construction. Une maison de revente qui demande peu de travaux, dont le prix est juste par rapport aux ventes comparables et qui est prête pour une occupation immédiate rivalise très efficacement avec la construction neuve dans le contexte actuel d’Ottawa.

Les vendeurs qui ont de la difficulté sont ceux qui fixent un prix trop élevé par rapport aux ventes comparables, en comptant sur l’histoire des coûts structurels pour justifier leur prix. Le plancher est réel, mais le plafond est toujours fixé par les ventes comparables. Un prix juste demeure le facteur le plus important pour réussir une transaction.

Questions fréquentes sur les coûts du logement à Ottawa

Q : Pourquoi les prix des maisons à Ottawa n’ont-ils pas baissé de façon importante malgré la hausse des taux d’intérêt ?

R : Les prix des maisons à Ottawa sont soutenus par des planchers de coûts structurels, et pas seulement par le sentiment de la demande. Les maisons neuves à Ottawa comportent environ de 60 000 $ à 65 000 $ de redevances d’aménagement avant le début de la construction, en plus de la hausse des coûts de main-d’œuvre et de matériaux. Ces coûts établissent un plancher autour duquel se négocient les propriétés de revente. Puisqu’il en coûte 700 000 $ à 800 000 $ ou plus pour construire une maison neuve en pleine propriété dans les communautés en croissance d’Ottawa, les maisons de revente offertes sous ce niveau représentent une réelle valeur – ce qui limite la pression à la baisse sur les prix, même quand les taux montent.

Q : Que sont les redevances d’aménagement à Ottawa et qui les paie ?

R : Les redevances d’aménagement sont des droits que la Ville d’Ottawa perçoit auprès des constructeurs lorsqu’une maison neuve est construite, afin de financer les routes, l’eau, les égouts, les écoles et les parcs nécessaires pour desservir le nouveau logement. À Ottawa, les redevances d’aménagement combinées sur une seule maison neuve atteignaient environ de 60 000 $ à 65 000 $ en 2024. Les constructeurs intègrent directement ces coûts au prix d’achat. Les acheteurs les paient dans le prix de la maison neuve sans les voir comme un poste distinct.

Q : Les maisons à Ottawa deviendront-elles un jour plus abordables ?

R : Une amélioration significative de l’abordabilité à Ottawa exige des changements structurels : réduction des redevances d’aménagement par une action politique, augmentation de la main-d’œuvre qualifiée dans les métiers grâce à la formation et à l’immigration, approbations plus rapides et plus grands volumes de terrains prêts à construire. Ces changements prennent des années à se concrétiser. À court terme, des programmes comme l’élimination de la TVH par l’Ontario sur les maisons neuves de moins de 1 million de dollars peuvent améliorer l’abordabilité des constructions neuves admissibles, mais ils ne règlent pas les contraintes d’offre sous-jacentes.

Q : Les maisons de revente font-elles concurrence à la construction neuve à Ottawa ?

R : Oui, directement et de façon importante. Les acheteurs des communautés de banlieue d’Ottawa comparent couramment les maisons de revente aux constructions neuves des projets voisins. La construction neuve comporte des redevances d’aménagement, la TVH, des délais de clôture prolongés et l’incertitude liée aux travaux. Les maisons de revente bien entretenues, prêtes à habiter et offertes au juste prix rivalisent très efficacement. La redevance d’aménagement intégrée à la construction neuve est invisible pour la plupart des acheteurs, mais c’est l’une des principales raisons pour lesquelles les prix de revente à Ottawa tiennent bon face à l’inventaire neuf.

Q : Quel est l’effet des droits de douane sur les prix des maisons à Ottawa en 2026 ?

R : Les droits de douane entre le Canada et les États-Unis touchent surtout les coûts du logement à Ottawa par l’intermédiaire des matériaux de construction – en particulier le bois d’œuvre résineux, qui fait l’objet de différends commerciaux persistants. L’incertitude tarifaire rend plus difficile pour les constructeurs de bloquer le prix des matériaux, ce qui augmente les provisions pour imprévus des projets et finit par se répercuter sur les prix d’achat. Les droits de douane sur les produits canadiens vendus aux États-Unis ralentissent aussi l’activité économique, ce qui crée une certaine pression du côté de la demande. En 2026, l’effet net sera probablement une légère pression à la hausse sur les prix en raison du coût des matériaux, combinée à une certaine incertitude quant à la confiance des acheteurs.

Q : Les redevances d’aménagement varient-elles d’une communauté à l’autre à Ottawa ?

R : Oui. Les redevances d’aménagement d’Ottawa comprennent une redevance de base applicable à toute la ville, plus des redevances propres à certains secteurs qui varient selon l’emplacement et les infrastructures particulières nécessaires pour desservir ce secteur. Les communautés en zone non aménagée en périphérie d’Ottawa, qui exigent des infrastructures entièrement nouvelles, comportent généralement des redevances totales plus élevées que les projets de densification dans les secteurs établis qui se raccordent aux réseaux existants. Un courtier immobilier local qui connaît bien les communautés peut vous aider à comprendre quelles redevances d’aménagement sont intégrées au prix d’une construction neuve donnée.

La résilience des prix à Ottawa n’a rien de mystérieux. Elle découle de ce qu’il en coûte réellement de construire des logements dans cette ville, et ces coûts ne baissent pas. Le comprendre vous fait passer de l’attente d’un effondrement qui ne viendra pas à une position qui vous permet de prendre la meilleure décision en fonction des réalités actuelles du marché.

Nous travaillons avec des acheteurs et des vendeurs d’Ottawa qui veulent comprendre le marché à ce niveau, et pas seulement les chiffres de surface. Communiquez avec nous si vous voulez une lecture claire de ce que les prix actuels signifient pour votre situation.