Ce que les statistiques du marché d’Ottawa vous disent vraiment (et ce qu’elles ne disent pas)

Le mois dernier, à Barrhaven, une acheteuse assise en face de nous a dit quelque chose qu’on entend de plus en plus souvent.

« J’ai lu que le marché d’Ottawa est équilibré. Je ne devrais donc avoir aucun mal à négocier, non ? »

Elle avait vu le titre. Marché équilibré. Elle l’avait lu sur trois sites différents. Elle l’avait compris comme la plupart des gens le comprendraient raisonnablement. Les vendeurs n’auront pas de rapport de force. Les conditions seront acceptées. Les offres seront négociables.

Puis elle a présenté une offre sur une maison unifamiliale tout juste inscrite à Stonebridge, et elle l’a perdue au profit d’un acheteur qui a renoncé aux conditions et offert plus que le prix demandé.

La statistique n’était pas fausse. C’est sa lecture qui l’était.

C’est le cœur de notre série Ottawa Real Estate Sanity Check. Les données publiées chaque mois par l’Ottawa Real Estate Board (OREB) et l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) sont utiles. Mais elles sont aussi l’une des sources d’information les plus systématiquement mal interprétées, quelle que soit la décision qu’un acheteur ou un vendeur d’Ottawa ait à prendre. Si vous les lisez mal, soit vous paierez trop cher, soit votre prix vous fera rater votre fenêtre idéale.

Ce billet est l’article de référence de la série. Chacun des prochains billets que nous publierons y renverra, parce que toutes les autres décisions d’un acheteur ou d’un vendeur commencent par une lecture juste du marché.

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Le chiffre des manchettes est rarement le bon chiffre

Quand vous lisez que le prix de vente moyen à Ottawa en avril 2026 était de 712 184 $, en hausse de 0,8 % sur un an (OREB), vous lisez un seul chiffre qui masque trois histoires différentes.

Voici à quoi ressemblait ce même mois selon trois mesures de prix différentes :

Trois chiffres, trois trajectoires, un même marché. Le titre que vous voyez dépend entièrement du chiffre que l’auteur a choisi.

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP), tenu par l’ACI et l’OREB, est la mesure la plus fiable de ce qui arrive réellement à la valeur des maisons à Ottawa. Il élimine le bruit d’une vente de luxe à Rockcliffe Park qui tire la moyenne vers le haut, ou d’un mois tranquille pour le haut de gamme à Kanata Lakes qui la tire vers le bas. L’ACI elle-même souligne que l’IPP suit les tendances des prix de façon beaucoup plus précise que la moyenne ou la médiane.

Le prix moyen est le chiffre le plus cité dans les médias parce que c’est le plus facile à produire. C’est aussi le plus facile à mal interpréter.

Voici la règle que nous donnons à nos clients : si un titre ne cite que le prix de vente moyen, demandez ce qu’a fait le prix de référence. Quand les deux vont dans des directions opposées, comme c’est le cas en ce moment à Ottawa, cela vous apprend quelque chose d’important. L’activité dans le haut de gamme soutient la moyenne, tandis que les maisons typiques connaissent un léger fléchissement des prix.

La variation sur un an vous dit une chose. La moyenne sur cinq ans vous en dit une autre.

Les données de mars 2026 de l’OREB faisaient état de 1 075 maisons vendues, une baisse de 4,7 % par rapport à mars 2025. C’est le chiffre sur un an.

Dans le même communiqué, l’OREB indiquait que les ventes de mars 2026 étaient inférieures de 13,9 % à la moyenne sur cinq ans et de 22,5 % à la moyenne sur 10 ans pour ce mois.

Même marché. Même mois. Trois lectures très différentes selon l’horizon de temps auquel vous vous fiez.

C’est important parce que la plupart des reportages comparent le mois en cours au même mois l’année précédente. C’est la comparaison la plus facile à écrire. C’est aussi la plus facile à mal interpréter quand l’année de comparaison était elle-même inhabituelle.

À Ottawa, 2024 et 2025 ont toutes deux été des années plus calmes que la normale pour le volume de transactions. Comparer 2026 à ces années raconte une histoire plus flatteuse que de comparer 2026 à la moyenne à long terme.

Quand nous nous assoyons avec des vendeurs pour établir leurs attentes de prix, nous examinons trois choses, dans cet ordre : le plus récent communiqué mensuel de l’OREB, la variation sur un an, et la tendance par rapport aux moyennes sur cinq et 10 ans pour le même mois. Si un seul de ces indicateurs est favorable, c’est un signal d’alerte.

Les jours sur le marché ne veulent rien dire sans tranche de prix

Le nombre médian de jours sur le marché à Ottawa en avril 2026 était de 21 jours, contre 18 jours un an plus tôt (OREB).

Cette minuscule hausse de trois jours a fait les manchettes sur le ralentissement du marché. En pratique, ce n’est pas dans ces trois jours que se trouve la vraie histoire.

Le chiffre qui compte, c’est l’écart par tranche de prix et par type de propriété. Une maison médiane à Ottawa se vend en environ trois semaines. Une propriété franche de premier achat à moins de 650 000 $, bien évaluée, à Barrhaven ou à Orléans, se vend souvent en sept à 10 jours. Une maison haut de gamme de plus de 1,5 million de dollars à Rockcliffe Park ou à Manor Park peut rester sur le marché de deux à quatre mois.

La médiane de 21 jours est le point milieu d’une distribution fortement bimodale. La lire comme un chiffre unique applicable à toutes les maisons d’Ottawa est l’erreur statistique la plus courante que nous voyons.

Les professionnels suivent les jours sur le marché par tranche de prix, par type de propriété et par secteur. Si votre maison se situe dans la tranche des maisons individuelles de 700 000 $ à 850 000 $ dans un quartier de banlieue d’Ottawa, et que les maisons comme la vôtre se vendent en 14 jours, vous avez 14 jours pour être au bon prix et bien présenté. La médiane de 21 jours à l’échelle de la ville ne s’applique pas à votre situation.

Le ratio ventes-nouvelles inscriptions dépend entièrement de l’inventaire

En avril 2026, le ratio ventes-nouvelles inscriptions d’Ottawa était de 41,0 %, ce que l’OREB décrit comme correspondant à un marché équilibré.

C’est la statistique que lisait l’acheteuse de Stonebridge. En théorie, un marché équilibré signifie qu’aucune des deux parties n’a de rapport de force structurel.

La réponse honnête, c’est que ce ratio est un signal utile à l’échelle de la ville, mais un mauvais signal à l’échelle du quartier. Le même chiffre de 41 % cache deux réalités très différentes. Les nouvelles inscriptions à Ottawa ont augmenté de 8,5 % sur un an, et les inscriptions actives sont en hausse de 16,0 %. Cet inventaire supplémentaire est concentré dans certains segments. Les appartements en copropriété, surtout. Les maisons individuelles haut de gamme aussi.

Dans la tranche des propriétés franches de premier achat, où l’offre est mince depuis des années, le ratio se comporte beaucoup plus comme dans un marché de vendeurs, parce qu’il y a tout simplement moins de maisons parmi lesquelles ce bassin d’acheteurs peut choisir.

Le titre « marché équilibré » est techniquement exact pour la ville dans son ensemble. Il ne décrit pas ce que vivra un premier acheteur d’Ottawa en concurrence pour une maison en rangée en propriété franche à moins de 625 000 $ à Findlay Creek.

Ce que nous surveillons : le ratio par type de propriété et par tranche de prix. À l’échelle de la ville, c’est intéressant. À l’échelle du sous-marché, c’est déterminant.

Les mois d’inventaire sont le chiffre unique le plus utile

Si vous n’avez le temps de regarder qu’une seule statistique du marché d’Ottawa, regardez les mois d’inventaire.

Les mois d’inventaire à la fin de mars 2026 s’établissaient à 3,3, contre 2,9 en mars 2025, et au-dessus de la moyenne à long terme de 2,0 mois pour cette période de l’année (OREB).

Les mois d’inventaire vous indiquent combien de temps il faudrait pour vendre tout ce qui est actuellement à vendre au rythme actuel des ventes. C’est un bien meilleur indicateur de la température du marché que le prix moyen, le prix médian ou même les jours sur le marché.

• Moins de 4 mois : avantage aux vendeurs
• De 4 à 6 mois : équilibré
• Plus de 6 mois : avantage aux acheteurs

À 3,3 mois à l’échelle de la ville, Ottawa se situe juste à l’intérieur du territoire favorable aux vendeurs selon cette mesure. C’est une autre raison pour laquelle le titre « marché équilibré » peut induire en erreur. Équilibré selon le ratio ventes-nouvelles inscriptions, mais légèrement plus serré qu’équilibré selon l’inventaire.

C’est pourquoi la conversation la plus utile avec un courtier immobilier (REALTOR®) n’est pas « que fait le marché ? ». C’est « que fait le marché pour ma maison, dans mon quartier, dans ma gamme de prix, en ce moment ? »

Quoi demander quand vous lisez une statistique du marché d’Ottawa

Chaque fois que vous lisez une statistique immobilière sur Ottawa dans les médias ou sur le site d’une agence, posez ces cinq questions :

1. Quelle mesure est citée : la moyenne, la médiane ou la valeur de référence ? Les autres évoluent-elles dans le même sens ?
2. Quelle est la période de comparaison : le mois dernier, l’an dernier ou la moyenne à long terme ?
3. La statistique s’applique-t-elle à toute la ville ou à mon sous-marché précis, par tranche de prix et type de propriété ?
4. Quel est le nombre de mois d’inventaire, et comment se compare-t-il à la moyenne à long terme pour le même mois ?
5. Qu’est-ce qui a changé dans la composition des ventes, par exemple plus de ventes de luxe ou plus d’inscriptions de copropriétés ?

Si l’article que vous lisez ne répond pas à au moins trois de ces questions, considérez le titre comme un point de départ, pas comme une réponse.

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Ce qu’il faut retenir sur les statistiques du marché d’Ottawa

Les statistiques du marché d’Ottawa sont utiles quand on les lit avec leur contexte, et dangereuses quand on les lit comme des manchettes. Le même communiqué mensuel de l’OREB peut appuyer un discours confiant pour les acheteurs, un discours prudent pour les vendeurs ou un discours équilibré, selon les chiffres que l’auteur choisit de mettre en avant.

Ce que nos clients ont réellement besoin de savoir, c’est ce que les données disent de leur situation précise. Leur quartier. Leur tranche de prix. Leur type de propriété. Leur échéancier.

C’est ce que nous faisons chaque semaine. Les manchettes sont un point de départ. Les décisions se prennent dans le sous-marché.

The Campbell-Maric Group travaille partout à Ottawa, de Barrhaven à Orléans et de Kanata à Westboro, et nous lisons les données comme elles doivent être lues : par sous-marché et selon la situation. Si vous souhaitez une lecture claire de ce qui se passe réellement là où vous achetez ou vendez, visitez yourhomeinottawa.ca ou appelez-nous au (613) 614-0179.

Foire aux questions

Quel est le prix moyen des maisons à Ottawa en ce moment ?

Le prix de vente moyen à Ottawa en avril 2026 était de 712 184 $, en hausse de 0,8 % sur un an selon l’OREB. Cependant, la valeur de référence composite de l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP), qui mesure plus précisément la valeur d’une maison typique, était de 617 700 $ en mars 2026, en baisse de 2,1 % sur un an. Les deux chiffres racontent des histoires différentes parce que la moyenne inclut les ventes de luxe haut de gamme, alors que la valeur de référence est normalisée pour une maison typique d’Ottawa.

Ottawa est-il un marché d’acheteurs ou un marché de vendeurs en 2026 ?

Selon la plupart des mesures, Ottawa est un marché équilibré en date d’avril 2026, avec un ratio ventes-nouvelles inscriptions de 41,0 % (OREB) et 3,3 mois d’inventaire à la fin de mars. Cependant, la lecture à l’échelle de la ville masque des conditions plus serrées dans le segment des propriétés franches de premier achat et des conditions plus souples dans le marché des appartements en copropriété. Que vous viviez un marché d’acheteurs ou de vendeurs dépend de votre tranche de prix et de votre type de propriété, pas du titre à l’échelle de la ville.

Pourquoi le prix moyen diffère-t-il du prix de référence à Ottawa ?

Le prix moyen est une simple moyenne arithmétique de toutes les maisons vendues au cours d’un mois donné, et il est fortement influencé par la proportion de ventes de luxe. La valeur de référence de l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP), tenue par l’ACI et l’OREB, est normalisée pour représenter une maison typique et élimine le bruit d’une activité inhabituelle dans le haut ou le bas de gamme. L’ACI elle-même souligne que l’IPP suit les tendances des prix plus précisément que les moyennes ou les médianes. Quand les deux chiffres vont dans des directions opposées, comme c’est le cas à Ottawa en ce moment, cela signifie habituellement que l’activité haut de gamme tire la moyenne vers le haut pendant que les maisons typiques fléchissent.

Combien de temps faut-il pour vendre une maison à Ottawa en 2026 ?

Le nombre médian de jours sur le marché à Ottawa en avril 2026 était de 21 jours, en légère hausse par rapport à 18 jours un an plus tôt (OREB). Mais cette médiane à l’échelle de la ville masque un large éventail. Les propriétés franches de premier achat bien évaluées à moins de 650 000 $ se vendent souvent en sept à 10 jours, alors que les maisons haut de gamme de plus de 1,5 million de dollars peuvent rester sur le marché de deux à quatre mois. Le chiffre qui compte, c’est le nombre de jours sur le marché pour votre tranche de prix, votre type de propriété et votre secteur, pas la médiane à l’échelle de la ville.

Que signifie le ratio ventes-nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes-nouvelles inscriptions mesure le nombre de maisons vendues par rapport au nombre de maisons mises sur le marché au cours de la même période. Sous 40 %, l’avantage va aux acheteurs ; de 40 % à 60 %, le marché est généralement équilibré ; au-dessus de 60 %, l’avantage va aux vendeurs. Le ratio d’Ottawa pour avril 2026 était de 41,0 %, techniquement équilibré. Cependant, le ratio se comporte très différemment selon la tranche de prix et le type de propriété, et le chiffre à l’échelle de la ville peut cacher des sous-marchés beaucoup plus chauds ou beaucoup plus froids.

Quelle est la statistique immobilière d’Ottawa la plus utile à suivre ?

Les mois d’inventaire sont le chiffre unique le plus utile pour lire la température du marché d’Ottawa. Ils vous indiquent combien de temps il faudrait pour vendre toutes les maisons actuellement à vendre au rythme actuel des ventes. Sous 4 mois, l’avantage va aux vendeurs ; de 4 à 6 mois, le marché est équilibré ; au-dessus de 6 mois, l’avantage va aux acheteurs. Ottawa se situait à 3,3 mois en mars 2026, contre 2,9 un an plus tôt, mais toujours au-dessus de la moyenne à long terme de 2,0 mois pour cette période de l’année (OREB et ACI).

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