Le prix des maisons à Ottawa a augmenté de 8,3 % en 2024, ce qui a ajouté plus de 51 000 $ à la valeur moyenne d’une maison en une seule année. À l’aube de 2026, les acheteurs et les vendeurs de toute la région de la capitale nationale se posent la même question : l’élan est-il toujours là, et qu’est-ce que cela signifie pour leur projet ?

Le marché immobilier d’Ottawa a constamment surpris les observateurs qui s’attendaient à un ralentissement. Malgré les hausses de taux, l’incertitude économique et d’importantes variations de l’inventaire, Ottawa a maintenu une pression à la hausse sur les prix année après année. Selon les données de l’Ottawa Real Estate Board (OREB), le prix de vente résidentiel moyen est passé de 612 714 $ en janvier 2024 à 663 781 $ en janvier 2025. Une telle appréciation, soutenue dans l’un des contextes de taux les plus difficiles de l’histoire canadienne, en dit long sur la solidité de la demande structurelle à Ottawa.

Nous travaillons chaque jour avec des acheteurs et des vendeurs dans les quartiers d’Ottawa, et ce que nous observons sur le terrain concorde avec ce que montrent les données : les fondamentaux d’Ottawa demeurent intacts. Ce qui a changé à l’approche de 2026, c’est le rapport de force entre acheteurs et vendeurs, et c’est la compréhension de ce changement qui déterminera si cette année joue en votre faveur.

Où en sont les prix des maisons à Ottawa à l’approche de 2026

Les prix résidentiels à Ottawa ont augmenté de 8,3 % sur un an entre janvier 2024 et janvier 2025, selon les données de l’OREB. Ce chiffre représente une hausse de 51 067 $ de la valeur moyenne en une seule année, à un moment où de nombreux marchés canadiens étaient stables ou en recul.

  • Ventes résidentielles totales : 15 021 (12 102 en pleine propriété, 2 919 copropriétés)
  • Prix moyen en pleine propriété en décembre 2024 : 747 000 $
  • Prix moyen des copropriétés en décembre 2024 : 427 000 $
  • Inscriptions actives en décembre 2024 : 1 982
  • Nombre moyen de jours sur le marché en décembre 2024 : 43

Le segment de la pleine propriété a généré l’essentiel de l’appréciation. Les prix en pleine propriété ont culminé en avril 2024 à une moyenne de 749 406 $ et sont demeurés relativement fermes jusqu’à la fin de l’année, terminant à 747 000 $ en décembre. Le marché des copropriétés a subi davantage de pression en raison de la hausse de l’inventaire, le prix moyen passant d’un sommet de 446 127 $ en mai 2024 à 427 000 $ en décembre.

Les deux segments ont amorcé 2025 avec plus de 45 jours sur le marché – nettement plus que les 29 à 31 jours enregistrés au sommet du printemps 2024. Ce délai plus long reflète un plus grand choix pour les acheteurs, et non un marché en difficulté pour les vendeurs.

Pourquoi l’inventaire a augmenté à Ottawa en 2025 (et ce que cela signifie pour 2026)

Les inscriptions actives à Ottawa ont augmenté tout au long de 2024, culminant pendant les mois d’été à plus de 3 000 propriétés en pleine propriété avant de se normaliser en fin d’année. Comprendre pourquoi l’inventaire a augmenté importe autant que les chiffres eux-mêmes.

Quatre facteurs ont fait augmenter l’offre

Des inscriptions stimulées par les taux. Les propriétaires qui avaient tenu bon pendant la correction de 2022-2024 ont commencé à inscrire leur propriété à mesure que l’activité des acheteurs reprenait grâce aux baisses de taux de la Banque du Canada. La présence d’un plus grand nombre d’acheteurs a encouragé les vendeurs qui attendaient en retrait.

La pression des renouvellements hypothécaires. Une vague importante de prêts hypothécaires contractés en 2020-2021 à des taux historiquement bas est arrivée à renouvellement à des taux nettement plus élevés. Certains propriétaires ont choisi de vendre plutôt que d’absorber la hausse de leurs paiements.

L’achèvement de constructions neuves. Des projets d’immeubles à logements multiples lancés en 2021 et 2022 ont commencé à être achevés, ajoutant de l’offre aux marchés locatif et de la propriété dans les collectivités de banlieue d’Ottawa.

Le retrait d’investisseurs. Aux coûts de financement actuels, de nombreux immeubles de placement à Ottawa génèrent des flux de trésorerie négatifs. Certains investisseurs ont choisi de vendre, ajoutant de l’offre de revente dans plusieurs gammes de prix.

Il en résulte un marché plus équilibré à l’approche de 2026. Les 1 982 inscriptions actives de décembre 2024 offrent aux acheteurs une saine marge de choix, sans le type de surabondance qui exercerait une pression à la baisse sur les prix. D’après notre expérience, c’est la version la plus fonctionnelle du marché d’Ottawa que nous ayons vue depuis 2019 – assez de concurrence pour garder les vendeurs réalistes, et assez d’inventaire pour offrir de vraies options aux acheteurs.

Que devraient faire les acheteurs d’Ottawa en 2026 ?

Pour les acheteurs d’Ottawa, 2026 offre de meilleures conditions d’achat que la plupart des cinq dernières années. Les offres conditionnelles, les conditions d’inspection et la marge de négociation sont de nouveau accessibles dans la plupart des gammes de prix. Les acheteurs qui ont été surenchéris à répétition en 2021 et 2022 disposent maintenant de véritables outils.

Cela dit, le marché d’Ottawa n’est pas uniforme. Les propriétés clés en main au juste prix dans les quartiers établis – Barrhaven, Kanata, Westboro, Riverside South – suscitent encore une réelle concurrence. L’étiquette de « marché équilibré » est juste à l’échelle globale, mais certaines propriétés dans les secteurs très en demande peuvent encore attirer des offres multiples.

Les arguments structurels en faveur de l’achat à Ottawa demeurent solides à l’approche de 2026. L’emploi au gouvernement fédéral assure une demande de logements stable et prévisible que la plupart des villes canadiennes n’ont pas. La population d’Ottawa augmente, la nouvelle offre continue de se heurter à des vents contraires sur le plan des coûts, et l’appréciation soutenue de la dernière décennie indique que la demande de logements dans la ville est structurelle, et non cyclique.

Les acheteurs qui attendaient une baisse des prix à Ottawa ont, dans la plupart des cas, attendu trop longtemps. En janvier 2025, les prix à Ottawa étaient 8,3 % plus élevés qu’en janvier 2024. Le coût de l’attente est mesurable et réel. Le meilleur moment pour acheter à Ottawa, c’est lorsque vous êtes prêt financièrement et que la bonne propriété est disponible – et non lorsque vous pensez que le marché a touché le fond.

Que devraient faire les vendeurs d’Ottawa en 2026 ?

Les vendeurs qui fixent le bon prix et présentent bien leur propriété continuent de conclure des ventes. La hausse de l’inventaire en 2024-2025 n’a pas paralysé le marché d’Ottawa – elle a relevé la barre de ce qu’est une inscription concurrentielle.

L’époque où l’on pouvait inscrire n’importe quelle propriété dans n’importe quel état et recevoir des offres multiples dès le lundi est révolue pour la majeure partie du marché. Ce que nous voyons constamment aujourd’hui, c’est un marché qui récompense la préparation. Les vendeurs qui investissent dans le désencombrement, les petites réparations, la photographie professionnelle et un prix juste obtiennent d’excellents résultats. Ceux qui surévaluent ou se préparent mal stagnent – parfois pendant 60 à 90 jours – et accumulent une mauvaise réputation sur le marché qui les force à baisser leur prix.

Des attentes réalistes quant aux délais : prévoyez de 30 à 60 jours dans la plupart des segments en dehors de la période de pointe du printemps. Le choix du moment compte toujours – le marché printanier d’Ottawa (de mars à mai) produit constamment la plus forte activité d’acheteurs et les meilleures conditions pour les vendeurs.

Pour la saison de vente 2026, nous encourageons les vendeurs à s’y prendre plus tôt qu’ils ne le jugent nécessaire. La préparation prend plus de temps maintenant que les acheteurs ont le choix et que leurs attentes ont augmenté en conséquence.

Les prévisions 2026 de The Campbell-Maric Group pour le marché d’Ottawa

Appréciation des prix : nous prévoyons une appréciation modeste de l’ordre de 3 à 6 % pour 2026. Les moteurs structurels de la demande à Ottawa – stabilité de l’emploi fédéral, croissance démographique, inflation des coûts d’aménagement – continuent de soutenir les prix. Une correction importante demeure peu probable en l’absence d’une perturbation économique majeure.

Volume de transactions : nous prévoyons une reprise du volume par rapport aux creux de 2023-2024, à mesure que les acheteurs qui attendaient reviennent sur le marché. La combinaison des baisses de taux de la Banque du Canada et d’un meilleur inventaire a nettement amélioré la confiance des acheteurs à l’aube de la nouvelle année.

Équilibre du marché : Ottawa continuera de tendre vers un marché équilibré tout au long de 2026. C’est sain. C’est mieux pour les acheteurs, gérable pour les vendeurs et beaucoup plus durable que les conditions extrêmes de 2021-2022.

Le principal facteur de risque : la main-d’œuvre fédérale d’Ottawa est l’épine dorsale de la demande de logements dans la région de la capitale nationale. Toute réduction importante et durable de l’emploi dans la fonction publique fédérale toucherait le marché d’Ottawa d’une manière qui n’affecterait pas Toronto ou Vancouver. L’incertitude persistante entourant les activités du gouvernement fédéral et les relations commerciales entre le Canada et les États-Unis est la variable que nous surveillons de plus près en 2026. Nous mettrons ces prévisions à jour à mesure que la situation se précisera.

Foire aux questions sur le marché immobilier d’Ottawa en 2026

Q : Le prix des maisons à Ottawa augmentera-t-il en 2026 ?

R : D’après les données actuelles de l’OREB et les moteurs structurels de la demande à Ottawa, une appréciation modeste des prix de l’ordre de 3 à 6 % est le scénario le plus probable pour 2026. La base d’emploi fédérale d’Ottawa, la croissance démographique et une demande de logements persistante soutiennent la poursuite de la croissance des prix. Une correction importante est peu probable en l’absence d’une perturbation majeure de l’emploi fédéral ou de l’économie canadienne dans son ensemble.

Q : 2026 est-il un bon moment pour acheter une maison à Ottawa ?

R : Pour les acheteurs prêts financièrement, 2026 offre les conditions d’achat les plus favorables depuis plusieurs années. Les offres conditionnelles sont acceptées, il existe une marge de négociation dans la plupart des gammes de prix et l’inventaire est nettement plus élevé qu’aux creux de 2021-2022. Historiquement, attendre de nouvelles baisses de prix a coûté plus cher aux acheteurs d’Ottawa que ce qu’ils ont économisé. Communiquez avec notre équipe pour discuter de votre situation.

Q : Devrais-je vendre ma maison à Ottawa en 2026 ?

R : Oui, avec la bonne préparation et la bonne stratégie de prix. Les vendeurs d’Ottawa qui fixent un prix juste et présentent bien leur maison obtiennent encore d’excellents résultats. Le marché récompense davantage la préparation qu’en 2021-2022, et le printemps demeure la meilleure période pour vendre à Ottawa. Des données précises sur les ventes comparables sont essentielles avant de fixer votre prix.

Q : Pourquoi l’inventaire immobilier a-t-il augmenté à Ottawa en 2024 et en 2025 ?

R : Quatre facteurs ont fait grimper l’inventaire : des inscriptions stimulées par les taux, à mesure que la Banque du Canada réduisait ses taux et que les acheteurs revenaient ; la pression des renouvellements hypothécaires sur les propriétaires qui avaient bloqué leur taux aux creux de 2020-2021 ; l’achèvement de projets de construction neuve à logements multiples ; et le retrait d’investisseurs de propriétés à flux de trésorerie négatifs. Cette normalisation de l’inventaire est le signe d’un marché sain et fonctionnel.

Q : Comment le marché d’Ottawa se compare-t-il au reste de l’Ontario en 2026 ?

R : Ottawa a surpassé la plupart des marchés ontariens en 2024, enregistrant une appréciation des prix de 8,3 % sur un an, alors que de nombreux marchés de la région du Grand Toronto (RGT) sont restés stables. La base d’emploi fédérale d’Ottawa et ses prix d’entrée plus abordables lui confèrent des avantages structurels. Le prix moyen en pleine propriété d’environ 747 000 $ à Ottawa à la fin de 2024 demeure bien inférieur aux prix de référence de la RGT, ce qui en fait un marché accessible pour les acheteurs exclus du marché dans le sud de l’Ontario.

Q : Quels quartiers d’Ottawa se vendent le plus rapidement en ce moment ?

R : Les propriétés clés en main au juste prix dans les collectivités établies d’Ottawa, notamment Barrhaven, Kanata, Westboro, Riverside South et Stittsville, continuent d’enregistrer la plus forte activité d’acheteurs. Les quartiers très en demande, bien situés par rapport aux écoles et au transport en commun, donnent encore lieu à des situations d’offres concurrentes. Les longs délais sur le marché se concentrent dans les inscriptions surévaluées et les propriétés nécessitant d’importants travaux.

Le marché immobilier d’Ottawa en 2026 est un marché de participants informés. Les acheteurs disposent d’outils qu’ils n’avaient pas depuis des années. Les vendeurs évoluent dans un marché qui récompense encore ceux qui maîtrisent les fondamentaux. La question n’est pas de savoir si Ottawa est un bon marché – il l’a toujours été. La question est de savoir si vous l’abordez avec la bonne stratégie.

Nous travaillons avec des acheteurs et des vendeurs dans toute la région de la capitale nationale, et nous serions heureux de vous offrir une analyse personnalisée de ce que ce marché signifie pour votre situation. Communiquez avec notre équipe.