Comment les tendances saisonnières façonnent le marché immobilier d’Ottawa

Le marché immobilier d’Ottawa n’est pas une ligne droite. Chaque année, sans exception, il monte et descend au gré des saisons, selon des tendances assez constantes pour qu’on puisse planifier en conséquence – à condition de savoir ce qu’on regarde.

Nous traversons ces cycles avec des acheteurs et des vendeurs d’Ottawa depuis des années, et le rythme saisonnier apparaît dans les données aussi fidèlement que le changement de température. Comprendre quand le marché atteint son sommet, quand il ralentit et pourquoi, c’est l’une des choses les plus utiles que nous puissions partager avec un client qui essaie de choisir le bon moment pour bouger.

Voici l’analyse que nous présentons à chaque acheteur et à chaque vendeur qui nous demande si c’est le bon moment.

Printemps : la haute saison immobilière d’Ottawa (de mars à mai)

Le printemps est la meilleure saison pour vendre à Ottawa, et de loin. Si vous voulez voir à quoi ressemble la concurrence dans ce marché, inscrivez une maison individuelle au juste prix à Barrhaven ou à Kanata en avril et observez ce qui se passe.

• Les familles veulent conclure la vente et déménager avant la rentrée scolaire de septembre, ce qui crée une échéance ferme qui accélère les décisions
• Le temps plus doux facilite la logistique des visites et des déménagements après le long hiver d’Ottawa
• Les acheteurs qui cherchent depuis janvier – préqualifiés, frustrés et prêts – passent à l’action quand l’inventaire du printemps arrive enfin
• Les plus grands volumes d’inscriptions à Ottawa arrivent en avril et en mai, ce qui crée une poussée d’activité concentrée à laquelle réagissent autant les acheteurs que les vendeurs

Selon les données de l’OREB, mai 2024 a été le mois le plus actif à Ottawa, avec 1 044 ventes de propriétés en pleine propriété. Le prix moyen des propriétés en pleine propriété a atteint un sommet en avril, à 749 406 $ – le point le plus élevé de toute l’année. Cette combinaison d’un volume élevé et de prix au sommet n’est pas une coïncidence. C’est ce qui se produit quand des acheteurs motivés se disputent un inventaire bien présenté.

Nous disons à nos clients acheteurs qui abordent le printemps de considérer leur préapprobation comme un prérequis, et non comme un atout facultatif. Au moment où une inscription printanière apparaît sur MLS, les acheteurs qui n’ont pas de préapprobation sont déjà en retard. Les situations d’offres multiples que le printemps produit à Ottawa évoluent rapidement.

Pour les vendeurs, le printemps offre le plus large auditoire que votre inscription aura jamais. Une maison bien préparée inscrite en mars ou en avril génère une forte activité dès le départ et, dans bien des quartiers, des offres multiples dès la première semaine. La rigueur dans l’établissement du prix compte quand même – même au printemps, les maisons surévaluées restent sur le marché et accumulent une mauvaise réputation. Mais une maison au prix juste et bien présentée au printemps profite des meilleures conditions de marché de l’année.

Été : l’occasion sous-estimée (de juin à août)

L’été est la saison immobilière la plus lente à Ottawa en volume de transactions, et elle a un problème de réputation. Les acheteurs pensent souvent qu’il n’y a rien d’intéressant à acheter l’été. Les vendeurs pensent que personne ne cherche l’été. Les deux ont en partie tort.

Les volumes de transactions baissent bel et bien en juillet et en août. Les données de 2024 pour Ottawa montrent que les ventes de propriétés en pleine propriété sont passées d’un sommet de 1 044 en mai à 786 en juillet et à 785 en août – une baisse d’environ 25 %. Les inscriptions actives ont atteint un sommet en juillet, à 3 093, ce qui signifie plus d’inventaire et moins d’acheteurs pour se le disputer.

Pour les acheteurs, ces chiffres racontent une histoire intéressante. La concurrence diminue nettement, les vendeurs qui ont inscrit leur propriété au printemps sans la vendre deviennent plus motivés et vous avez plus de temps pour prendre vos décisions. Les offres conditionnelles – conditions de financement, conditions d’inspection – sont beaucoup plus faciles à faire accepter l’été qu’au printemps. Nous aidons régulièrement des acheteurs à négocier en juillet des conditions qui auraient été rejetées d’emblée en avril.

Le compromis est réel : l’inventaire estival n’est pas aussi soigné que celui du printemps. Vous verrez peut-être des propriétés qui ne se sont pas vendues au printemps parce qu’elles étaient surévaluées ou présentaient des problèmes. C’est pourquoi acheter l’été demande plus de patience et plus de sélectivité – mais pour les acheteurs qui ont de la souplesse quant au moment, l’été peut donner de très bons résultats à de meilleurs prix qu’au sommet du printemps.

Pour les vendeurs qui doivent inscrire leur propriété l’été : fixez le bon prix dès le premier jour, et non le prix que vous espérez obtenir. Les acheteurs d’été sont sérieux – ils ne magasinent pas pour se divertir – et ils comparent votre maison aux inscriptions du printemps qui ne se sont pas vendues. Arrivez avec le bon prix et une présentation exceptionnelle.

Automne : le second sommet fiable d’Ottawa (de septembre à novembre)

L’automne est la deuxième meilleure saison à Ottawa, et elle est plus prévisible que le printemps. La relance qui suit la fête du Travail est réelle et constante : les acheteurs qui sont restés à l’écart l’été reviennent, les vendeurs qui ont attendu pour inscrire leur propriété ajoutent de l’inventaire et le niveau d’activité grimpe fortement en septembre et en octobre.

Les données de 2024 pour Ottawa montrent que les ventes de propriétés en pleine propriété se sont redressées après le creux estival pour atteindre 849 en septembre et 893 en octobre – des chiffres solides qui soutiennent une réelle concurrence pour les propriétés au juste prix. En septembre et en octobre, les propriétés sont restées en moyenne 33 jours sur le marché, contre 35 à 38 jours l’été. Le marché se resserre nettement.

Nous voyons systématiquement les acheteurs en mutation professionnelle – nouvelles recrues de la fonction publique fédérale, personnes qui arrivent d’autres villes – passer à l’action l’automne. Le cycle d’emploi de la main-d’œuvre fédérale d’Ottawa crée une vague prévisible d’acheteurs d’automne que bien des marchés n’ont pas. Si votre maison plaît aux professionnels qui recherchent la proximité du transport en commun et des communautés établies, les acheteurs d’automne sont souvent votre public.

Pour les vendeurs, inscrivez votre propriété en septembre ou au début d’octobre. Quand novembre arrive, les inscriptions actives diminuent et les acheteurs le savent – un certain sentiment d’urgence revient, mais le choix se resserre aussi. Les meilleurs résultats d’automne proviennent systématiquement des inscriptions de septembre et du début d’octobre, qui profitent de toute la vague de retour des acheteurs.

Pour les acheteurs à l’automne : agissez rapidement sur les propriétés qui répondent à vos critères. La fenêtre d’inventaire automnale se referme plus vite que les acheteurs ne le prévoient. N’apportez pas le rythme de négociation de l’été dans un marché qui tourne presque à la vitesse du printemps.

Hiver : la saison qui récompense les patients (de décembre à février)

L’hiver est la saison immobilière la plus calme à Ottawa, et nous disons la vérité à nos clients à son sujet : le choix est limité, les conditions de visite ne sont pas idéales et la majeure partie du marché est sur pause. Mais l’hiver offre de réels avantages stratégiques aux bons acheteurs et aux bons vendeurs.

Les données de 2024 pour Ottawa montrent que les ventes de propriétés en pleine propriété ont chuté à 694 en décembre et que le nombre moyen de jours sur le marché en décembre est monté à 43 – nettement au-dessus du rythme du printemps et de l’automne. Ces chiffres reflètent un marché plus lent, mais pas un marché en panne.

Les vendeurs qui inscrivent leur propriété l’hiver le font pour une raison. Successions, mutations professionnelles, changements financiers, séparations – quel que soit le motif, les vendeurs d’hiver agissent rarement à la légère. Cette motivation crée une marge de négociation qui n’existe tout simplement pas au printemps. Nous avons aidé des acheteurs à négocier en janvier des conditions, des baisses de prix et de la souplesse quant à la date de clôture qui auraient été impossibles en avril. Ce n’est pas inhabituel – c’est la tendance constante de l’hiver.

Pour les acheteurs qui ont la souplesse d’attendre, acheter l’hiver demande de la patience et une bonne tolérance au froid d’Ottawa pendant les visites. Pour les acheteurs qui sont prêts et déterminés, janvier et février peuvent donner certaines des meilleures occasions individuelles de l’année.

Pour les vendeurs qui doivent inscrire leur propriété l’hiver : l’auditoire est plus restreint, mais plus sérieux. Fixez le bon prix – l’hiver n’est pas le moment de tester un chiffre pour voir ce qui arrive. Fixez un prix qui fera vendre, présentez la propriété de façon impeccable et déneigez chaque entrée et chaque allée avant chaque visite. En janvier, les acheteurs d’Ottawa ont des attentes élevées en matière de déneigement et de déglaçage.

Comment utiliser les tendances saisonnières de façon stratégique

La tendance saisonnière est constante, mais le bon moment pour un acheteur ou un vendeur en particulier dépend de plus que le calendrier.

Pour les acheteurs qui ont de la souplesse : la stratégie à contre-courant, c’est la fin de l’été ou l’hiver. Moins de concurrence, plus de pouvoir de négociation et des conditions auxquelles les acheteurs du printemps ont rarement accès. Le compromis : un choix plus restreint. Si vos critères sont précis – un quartier particulier, un type de maison particulier –, l’été et l’hiver n’auront peut-être pas ce qu’il vous faut. Si vous êtes assez souple, ces saisons peuvent offrir une réelle valeur.

Pour les vendeurs qui visent le meilleur résultat : le printemps. Mars ou avril offrent à Ottawa les meilleures conditions de l’année pour la plupart des vendeurs. Si le printemps n’est pas possible, l’automne est un solide deuxième choix. La période à éviter va de la fin de novembre à janvier, à moins que votre motivation soit forte et votre prix agressif.

Pour les vendeurs d’une propriété unique : toutes les maisons ne sont pas des inscriptions de printemps. Si votre propriété plaît à un type d’acheteur précis – une maison patrimoniale dans le Glebe, un immeuble de revenu près de l’Université d’Ottawa, une propriété rurale à l’est d’Orléans –, la saison compte moins que le fait de joindre le bon acheteur. Nous y réfléchissons individuellement pour chaque client.

Le marché des propriétés en pleine propriété d’Ottawa par mois : données de 2024

À titre de référence, voici la ventilation mensuelle complète de 2024 pour les propriétés résidentielles en pleine propriété à Ottawa, selon l’OREB :

La tendance correspond à ce que nous observons sur le terrain chaque année. Le sommet du volume des ventes et des prix arrive en avril et en mai. Le creux estival touche le fond en juillet et en août. La reprise automnale s’étend de septembre à octobre. Le ralentissement hivernal se maintient en décembre et en janvier, avant que les premiers signes de l’activité printanière apparaissent en février.

Questions fréquentes sur le marché immobilier saisonnier d’Ottawa

Q : Quel est le meilleur moment pour vendre une maison à Ottawa ?

R : Le printemps – plus précisément de mars à mai – est constamment le meilleur moment pour vendre à Ottawa. C’est à ce moment que la demande des acheteurs atteint son sommet, que la concurrence entre les inscriptions est la plus forte et que les prix atteignent généralement leur sommet annuel. Selon les données de l’OREB, avril et mai produisent régulièrement les meilleurs volumes de ventes et les meilleurs prix à Ottawa. Si le printemps n’est pas possible, septembre et le début d’octobre représentent une solide deuxième fenêtre. Pour la plupart des vendeurs, la période à éviter va de la fin de novembre à janvier.

Q : Quel est le meilleur moment pour acheter une maison à Ottawa ?

R : Pour les acheteurs qui peuvent être patients et souples, la fin de l’été (juillet-août) et l’hiver (décembre-février) offrent les conditions les moins concurrentielles du marché d’Ottawa. Les vendeurs qui inscrivent leur propriété pendant ces périodes sont souvent plus motivés, les offres conditionnelles sont plus souvent acceptées et il existe une marge de négociation qui disparaît généralement au printemps. Le compromis : un choix plus restreint de propriétés disponibles. Si vos critères sont souples, ces saisons peuvent donner d’excellents résultats individuels.

Q : Le marché immobilier d’Ottawa ralentit-il l’hiver ?

R : Oui, de façon marquée. Les ventes de propriétés en pleine propriété en décembre 2024 ont chuté à 567 – environ la moitié du sommet de 1 044 atteint en mai – et le nombre de jours sur le marché est passé à 43. Mais le marché hivernal d’Ottawa n’est pas inactif. Les vendeurs motivés, les mutations professionnelles et les ventes de successions se poursuivent tout l’hiver, et les acheteurs actifs en janvier trouvent souvent des conditions de négociation auxquelles les acheteurs du printemps n’ont jamais accès.

Q : Dans quelle mesure la saison influence-t-elle le prix des maisons à Ottawa ?

R : Les données de 2024 pour Ottawa montrent des prix moyens des propriétés en pleine propriété allant de 674 344 $ en janvier à un sommet de 749 406 $ en avril – un écart d’environ 75 000 $, soit 11 %. Cela dit, les propriétés varient considérablement d’une à l’autre. Une maison au juste prix et bien présentée peut obtenir d’excellents résultats en toute saison. La prime saisonnière reflète surtout le nombre d’acheteurs en concurrence sur le marché à un moment donné, et non un calendrier de prix fixe.

Q : L’automne est-il un bon moment pour vendre à Ottawa ?

R : Oui. L’automne est la deuxième meilleure saison pour vendre à Ottawa. Septembre et octobre produisent constamment de solides volumes de ventes et des conditions concurrentielles pour les propriétés au juste prix. Le cycle d’emploi fédéral d’Ottawa crée une vague fiable d’acheteurs d’automne – nouveaux employés du gouvernement, mutations et réinstallations d’entreprise – que bien des marchés n’ont pas. Les vendeurs qui ont manqué le printemps et visent l’automne devraient inscrire leur propriété en septembre ou au début d’octobre pour profiter de toute la fenêtre avant qu’elle se resserre en novembre.

Q : À quoi ressemble le marché immobilier d’Ottawa au printemps 2026 ?

R : D’après les tendances saisonnières que nous suivons dans les données de l’OREB, le marché printanier de 2026 à Ottawa devrait suivre la tendance habituelle : hausse de l’activité des acheteurs, réduction du nombre de jours sur le marché et pression à la hausse sur les prix par rapport aux niveaux de l’hiver. Les prévisions générales pour 2026 – une appréciation modeste des prix de 3 à 6 %, une reprise des volumes de transactions et un marché équilibré à favorable aux vendeurs au printemps – laissent croire que le printemps 2026 sera actif. Communiquez avec notre équipe pour obtenir une analyse propre à votre quartier.

Les rythmes saisonniers d’Ottawa sont assez fiables pour qu’on planifie en fonction d’eux. Ils ne vous diront pas quelle maison acheter ni quel prix accepter, mais ils vous diront si les conditions du moment jouent en votre faveur ou contre vous.

Si vous essayez de choisir le bon moment pour votre prochain déménagement, nous serons heureux de vous donner une analyse précise de votre quartier et de votre type de propriété. Communiquez avec notre équipe.