Gloucester & Leitrim

Gloucester est l’un des districts de banlieue les plus riches en histoire d’Ottawa. Établi sous le nom de Township B en 1792 et constitué en canton en 1850, il porte le nom du prince William Frederick, duc de Gloucester et d’Édimbourg. Le secteur a forgé son caractère sur deux siècles, à mesure que les terres agricoles ont cédé la place aux banlieues d’après-guerre. Braddish Billings, le premier colon permanent, s’y est installé en 1812 près de ce qui est aujourd’hui le secteur de Billings Bridge, sur la rue Bank. Gloucester a été constituée en ville en 1981, puis fusionnée à la nouvelle Ville d’Ottawa en 2001. Au Recensement de 2021, l’ancien territoire de Gloucester comptait environ 150 000 résidents, ce qui en fait l’une des collectivités fusionnées les plus populeuses d’Ottawa. Aujourd’hui, « Gloucester » sert d’identité géographique pour une vaste portion du sud-est d’Ottawa, des rues résidentielles établies du milieu du siècle près de Blossom Park et de Hunt Club jusqu’aux rues et lotissements tout neufs de Findlay Creek et de Leitrim, à l’extrême sud.

Les collectivités au cœur de Gloucester, dont des quartiers comme Blossom Park, Greenboro, Hunt Club, Hawthorne Meadows et Sheffield Glen, ont un caractère résolument banlieusard : rues bordées d’arbres matures, maisons individuelles bien entretenues sur de grands terrains, proximité des grands commerces des rues Bank et Walkley, et associations communautaires dynamiques. Ce sont des quartiers établis, où les maisons ont surtout été construites entre les années 1960 et le début des années 2000, et où résidents de longue date et jeunes familles cohabitent sans heurts. Le secteur donne l’impression d’une collectivité qui a trouvé son équilibre : pas un quartier en pleine mutation, mais un quartier aux racines profondes.

Leitrim, c’est une tout autre histoire, et c’est voulu. Situé à la limite sud du périmètre urbain, au sud du chemin Leitrim et en gros entre la rue Bank et le chemin Albion, Leitrim est passé de zone d’aménagement rural à zone d’aménagement urbain en 1990, et il est encadré par un Plan de conception communautaire approuvé par le conseil municipal d’Ottawa en 2005. Le développement a véritablement démarré en 2003, lorsque Tartan Homes et Tamarack Homes ont lancé Findlay Creek Village. Cette croissance ne s’est jamais vraiment arrêtée. La population du secteur de recensement Leitrim–Findlay Creek a doublé, passant d’environ 4 500 en 2011 à près de 9 000 en 2016, pour atteindre 14 089 en 2021. Le contraste avec le cœur de Gloucester est frappant : là où Blossom Park semble bien installé, Findlay Creek bouillonne d’équipements de chantier, d’arbres fraîchement plantés et de jeunes familles qui poussent des poussettes dans des rues qui n’existaient pas il y a cinq ans.

Le corridor Gloucester–Leitrim offre l’un des éventails de logements les plus variés d’Ottawa, avec quelque chose à presque tous les niveaux de prix. Dans le corridor Findlay Creek et Blossom Park, la moyenne annuelle de 2025 tous types de propriétés résidentielles confondus s’est établie à environ 709 000 $, en hausse d’environ 5,7 % d’une année à l’autre, ce qui en fait l’un des marchés les plus actifs du sud d’Ottawa. Les maisons unifamiliales individuelles de ce corridor se vendaient en moyenne autour de 907 000 $ au milieu de 2025, tandis que les maisons en rangée tournaient autour de 645 000 $ et les copropriétés et appartements en copropriété autour de 369 000 $ à 410 000 $. Le nombre de jours sur le marché se situait autour de 30 à 37 jours, un rythme qui correspond à un marché équilibré à favorable aux vendeurs. Pour les acheteurs qui préfèrent des maisons plus établies à des prix un peu plus bas, le secteur Greenboro–South Keys affichait une moyenne d’environ 554 000 $ à 569 000 $, avec des maisons individuelles d’entrée de gamme à partir de 600 000 $ et quelques.

La construction neuve à Leitrim et à Findlay Creek est la force dominante de ce marché. Tamarack Homes est le constructeur phare de Findlay Creek Village depuis 2003 et propose des maisons en rangée et des maisons unifamiliales d’environ 1 625 à 3 755 pieds carrés, le long de rues comme la promenade Kelly Farm et l’avenue Rosebella. Tartan Homes est tout aussi actif et construit des maisons individuelles, des bungalows, des maisons en rangée et des maisons jumelées dans la collectivité. Le projet Leitrim Flats d’Urbandale Construction offre des appartements en copropriété modernes de deux chambres de 1 085 à 1 254 pieds carrés, destinés aux acheteurs qui recherchent un mode de vie plus facile d’entretien à côté des milieux humides de Leitrim. La collectivité Pathways de Phoenix Homes, le long du chemin Miikana, ajoute une autre dimension à l’offre de constructions neuves de Leitrim avec des maisons individuelles, des bungalows et des modèles multigénérationnels. Fait important, la Ville d’Ottawa a approuvé en 2021 l’agrandissement du périmètre urbain dans le secteur Leitrim Ouest (à l’ouest de la rue Bank), et des études de planification et d’ingénierie étaient en cours en 2024–2025 pour environ 500 nouveaux logements. La vague de développement dans ce coin d’Ottawa a encore des années d’élan devant elle.

Pour les acheteurs de propriétés existantes, les quartiers établis de Gloucester demeurent concurrentiels par rapport à la moyenne globale d’Ottawa. Hawthorne Meadows et Sheffield Glen affichaient une moyenne d’environ 520 000 $ tous types de propriétés confondus en 2025, tandis qu’Emerald Woods et Sawmill Creek se situaient autour de 477 000 $. Ce sont des collectivités aux constructions surtout des années 2000, avec de bonnes écoles et des parcs de quartier. Elles conviennent parfaitement aux acheteurs qui veulent plus d’espace pour leur argent tout en restant reliés au corridor de transport en commun du sud-est et aux commerces de la rue Bank. Le marché immobilier d’Ottawa est demeuré globalement stable en 2025 : le prix de référence composite a terminé l’année légèrement au-dessus des niveaux de 2024, à environ 622 700 $, et le segment unifamilial d’Ottawa a enregistré une hausse modeste de 0,4 % de son prix de référence d’une année à l’autre, un signe de résilience plutôt que de volatilité.

Cœur de Gloucester (Blossom Park, Greenboro, Hawthorne Meadows, Sheffield Glen)

L’épine dorsale du sud de Gloucester est un ensemble de collectivités résidentielles établies qui ont pris forme entre les années 1970 et le début des années 2000. Blossom Park, centré à peu près sur la promenade Lorry Greenberg et le chemin Pleasant Park, est une banlieue densément bâtie qui mêle maisons individuelles, maisons jumelées et maisons en rangée. Il borde le secteur de Greenboro, plus près du chemin Hunt Club, qui ancre la zone commerciale de South Keys. Hawthorne Meadows et Sheffield Glen, plus au sud le long du chemin Anderson, offrent des rues de banlieue plus calmes et plus spacieuses, avec des terrains plus larges et un mélange de bungalows et de maisons à deux étages. Ces quartiers établis attirent les acheteurs qui veulent être près de la station de TLR South Keys, du centre commercial South Keys et des commerces de la rue Bank, sans payer la prime des constructions plus récentes plus au sud.

Leitrim et Findlay Creek Village

C’est le principal moteur de croissance du secteur. Findlay Creek Village, aménagé surtout par Tamarack et Tartan le long de la promenade Kelly Farm, du croissant Devonwood, de la rue Stedman et de l’avenue Rosebella, est passé d’un projet en terrain vierge à une véritable collectivité avec des écoles, des parcs, un pôle commercial et un réseau croissant de sentiers polyvalents. Les rues suivent une grille modifiée, et la collectivité est organisée en une dizaine de quartiers résidentiels regroupés autour de la promenade de bois des milieux humides de Leitrim et du pôle commercial de la rue Bank et du chemin Leitrim. Le quartier a une esthétique de banlieue de carte postale : façades de brique, cours avant paysagées et petits parcs disséminés un peu partout.

Pathways (Phoenix Homes)

Lotissement plus récent du grand secteur de Leitrim, Pathways longe le chemin Miikana et propose des maisons individuelles, des bungalows et des modèles multigénérationnels. Il est voisin de l’école élémentaire Mino Mikan, récemment ouverte au 820, chemin Miikana, ce qui le rend particulièrement attrayant pour les jeunes familles.

Leitrim Flats (Urbandale Construction)

Niché entre Findlay Creek et la collectivité voisine de Cowan’s Grove, Leitrim Flats propose des appartements en copropriété contemporains de faible hauteur, avec des aménagements de deux chambres de 1 085 à 1 254 pieds carrés en moyenne. Ce projet vise les acheteurs qui recherchent une propriété moderne et plus facile d’entretien, à côté des milieux humides.

Leitrim Ouest (développement futur)

Situé à l’ouest de la rue Bank, ce secteur de 15 hectares a été intégré au périmètre urbain en 2021 et franchit actuellement les étapes du Plan de conception communautaire (études de planification en cours en 2024–2025). Il accueillera environ 500 nouveaux résidents et représente la prochaine phase de croissance de Leitrim. Une séance portes ouvertes de consultation publique a eu lieu en juillet 2025 à l’aréna Fred Barrett.

Le secteur Gloucester–Leitrim est bien desservi par un éventail d’écoles publiques anglophones, d’écoles catholiques anglophones et d’écoles de langue française.

Parcs et espaces verts

L’attrait naturel emblématique de Leitrim est le milieu humide de Leitrim, un complexe de milieux humides d’importance provinciale de 330 hectares qui comprend des marais, une cédrière marécageuse et une tourbière calcaire rare, et qui abrite plus de 90 espèces d’oiseaux résidentes et 40 espèces migratrices. Les résidents de Findlay Creek Village ont un accès direct à la promenade de bois de Findlay Creek, une passerelle surélevée de 500 mètres qui longe le bord du milieu humide. La promenade est un véritable atout pour la collectivité, aussi populaire auprès des marcheurs matinaux que des ornithologues amateurs et des familles avec poussettes. Les promoteurs Tamarack et Tartan ont contribué à la préservation du milieu humide et à la construction de la promenade, et l’intendance continue est assurée en partenariat avec Conservation de la Nation Sud. Dans le lotissement même, les parcs sont partout : le parc Diamond Jubilee offre une aire de jeux d’eau, un planchodrome et des modules de jeu ; les parcs Turtle, Dragonfly et Tiger Lily sont de plus petits lieux de rassemblement de quartier ; et un parc à chiens dédié sert les propriétaires d’animaux.

Installations récréatives

L’aréna Fred Barrett, au 3280, chemin Leitrim, est la principale installation de glace de la collectivité, avec du patinage libre, du patinage familial et des programmes de hockey pour les jeunes et les adultes à longueur d’année. Pour les programmes de conditionnement physique, la natation et la musculation, les résidents se tournent actuellement vers de plus grandes installations comme le Complexe récréatif Canterbury, au 2185, rue Arch, ou le Centre récréatif Jim-Durrell, au 1265, chemin Walkley. Cela va changer considérablement : la Ville d’Ottawa prévoit le Complexe récréatif du sud-est d’Ottawa au 1863, chemin Earl Armstrong (quartier 22), qui comprendra une piscine de 25 mètres à six couloirs, une piscine thérapeutique, deux patinoires aux dimensions de la LNH, un gymnase, un studio de conditionnement physique, des terrains de pickleball, des courts de tennis, du volleyball de plage et quelque 500 places de stationnement. Ce projet transformera la vie des résidents du sud-est d’Ottawa, qui doivent aujourd’hui se déplacer vers l’ouest ou le nord pour accéder à des installations de catégorie A.

Magasinage et services

Le corridor de la rue Bank est la colonne vertébrale commerciale de Gloucester–Leitrim. À l’extrémité nord du secteur, le centre commercial South Keys (2210, rue Bank) est un mégacentre à ciel ouvert ancré par de grands détaillants comme Walmart, la LCBO, Sport Chek et HomeSense, ainsi que par une gamme de restaurants, de banques et de commerces de services. Le South Keys Centrum, voisin de la station de l’O-Train, ajoute encore à l’offre commerciale. Dans le pôle commercial de Findlay Creek Village, sur la rue Bank près du chemin Leitrim, les résidents ont accès à FreshCo, Canadian Tire, Home Hardware et Shoppers Drug Mart, et un Farm Boy devrait ouvrir en 2026. Cliniques médicales et dentaires, studios de conditionnement physique, banques et restaurants s’alignent le long de la rue Bank, du chemin Hunt Club jusqu’au chemin Leitrim au sud.

Vie communautaire et culture

L’Association communautaire de Findlay Creek est active et bien organisée ; elle organise des événements et défend les intérêts du quartier à l’hôtel de ville. Le secteur autour de l’aréna Fred Barrett sert de carrefour social, avec des événements communautaires, des activités au bord de la patinoire et des activités saisonnières. Le grand secteur de Gloucester profite aussi du lieu historique national du Domaine-Billings, au 2100, rue Cabot, la ferme du XIXe siècle du premier colon de Gloucester, Braddish Billings, aujourd’hui lieu historique national ouvert au public, ainsi que de la proximité du réseau de sentiers de la rivière Rideau.

Le développement le plus important en matière de transport en commun dans ce secteur depuis longtemps a été l’ouverture du prolongement sud de la Ligne Trillium de l’O-Train (Ligne 2), le 6 janvier 2025, qui a amené le train léger de Greenboro vers le sud en passant par South Keys, la station Leitrim (près du chemin Leitrim et de la rue Bank) et Bowesville, jusqu’au terminus Limebank. Ce projet faisait partie de l’étape 2 de l’expansion du TLR d’Ottawa. La station Leitrim comprend un parc-o-bus et constitue l’une des cinq stations de correspondance de la ligne prolongée ; elle relie les navetteurs directement au centre-ville d’Ottawa par la station Bayview en moins de 30 minutes. La station South Keys, juste au nord de Leitrim, sert aussi de point de correspondance pour la Ligne 4, le lien vers l’aéroport, qui permet de rejoindre facilement l’Aéroport international Macdonald-Cartier, un avantage important pour les grands voyageurs et les personnes qui travaillent à l’aéroport.

L’autobus demeure le cheval de bataille pour de nombreux déplacements dans le secteur. Le circuit 40 d’OC Transpo offre un service local fréquent sur la rue Bank, de Leitrim vers le nord en passant par South Keys et Greenboro, puis jusqu’au centre-ville. Les circuits 99 et 162 offrent une desserte locale supplémentaire. Les circuits Connexion aux heures de pointe (série 200) desservent les navetteurs à destination et en provenance des stations. Pour les automobilistes, le secteur se trouve à un carrefour pratique : la rue Bank (route 31) traverse toute la collectivité du nord au sud, tandis que le chemin Hunt Club assure la liaison est-ouest vers la promenade de l’Aéroport et au-delà. L’autoroute 416 est accessible par le chemin Leitrim vers l’ouest, ce qui offre un lien direct vers Barrhaven et l’échangeur de la 417. Un trajet typique en voiture de Findlay Creek au centre-ville d’Ottawa prend de 25 à 35 minutes hors pointe et de 35 à 50 minutes aux heures de pointe, comparable à Barrhaven, mais avec un accès ferroviaire nettement meilleur.

Les jeunes familles et les premiers acheteurs constituent le cœur démographique du secteur Leitrim–Findlay Creek. La combinaison de maisons en rangée neuves à partir de 580 000 $ à 650 000 $, de plusieurs écoles élémentaires accessibles à pied, d’une abondance de parcs et d’espaces verts et de la promenade de bois des milieux humides de Leitrim crée un milieu conçu pour élever des enfants. L’esprit de communauté tissée serrée, renforcé par une association communautaire active et des espaces verts partagés, est un véritable attrait.

Les acheteurs qui veulent monter en gamme et ceux qui cherchent une maison individuelle de construction moderne sans payer la prime de Kanata trouveront le marché des maisons individuelles de Findlay Creek convaincant. Les maisons y offrent une superficie généreuse (2 000 à 3 800 pi²), une construction écoénergétique et des aménagements modernes, à des prix nettement inférieurs à ceux de constructions neuves comparables à Stittsville ou à Riverside South.

Les navetteurs qui utilisent le transport en commun profitent énormément de l’ouverture de la station Leitrim en janvier 2025. Quiconque travaille au centre-ville ou le long du corridor de la Ligne Trillium peut désormais se garer à Leitrim et prendre le train directement, ce qui change complètement la donne pour les déplacements dans le secteur.

Les personnes dont les enfants ont quitté la maison et celles qui veulent réduire leur espace trouveront attrayant le segment des appartements en copropriété comme Leitrim Flats : unités au rez-de-chaussée ou dans des immeubles de faible hauteur à partir d’environ 370 000 $, vie sans entretien, et accès aux sentiers des milieux humides et à un pôle commercial accessible à pied.

Les acheteurs à qui Barrhaven est devenu inabordable devraient regarder de près les collectivités établies de Gloucester comme Hawthorne Meadows, Sheffield Glen et Emerald Woods, où les prix moyens tous types de propriétés confondus vont de 475 000 $ à 520 000 $, sous le prix de référence d’Ottawa, avec de bonnes écoles, des parcs et des liaisons de transport en commun.

Gloucester et Leitrim représentent actuellement l’une des propositions de valeur les plus intéressantes du marché résidentiel d’Ottawa, et The Campbell-Maric Group suit l’évolution de ce corridor avec beaucoup d’intérêt. Ce qui distingue ce secteur, c’est la combinaison rare d’une véritable abordabilité au premier échelon, de solides fondamentaux à long terme et d’un catalyseur d’infrastructure majeur déjà en place : le prolongement sud de la Ligne Trillium. Quand le TLR arrive à votre porte, ou au parc-o-bus selon le cas, la valeur des propriétés réagit avec le temps, et les acheteurs qui se sont installés à Findlay Creek et à Leitrim dans les années précédant janvier 2025 ont déjà vu cette thèse commencer à se confirmer. Aux clients qui ont besoin d’espace, de finitions modernes, de bonnes écoles et d’un trajet raisonnable sans devoir grimper dans la fourchette de 900 000 $ à 1 000 000 $, nous recommandons systématiquement ce corridor. L’essentiel est de comprendre quel sous-secteur correspond à votre étape de vie : si vous voulez un quartier achevé et mature, avec des arbres centenaires et des samedis matin tranquilles, regardez Blossom Park ou Greenboro. Si vous voulez une maison neuve, un jeune quartier qui se forge une identité et une place aux premières loges de l’histoire de croissance résidentielle la plus dynamique d’Ottawa, c’est à Findlay Creek et à Leitrim qu’il faut être.