Si votre maison à Ottawa est restée sur le marché tout l’été et a été retirée sans se vendre, voici la première chose à savoir : vous n’êtes pas seul. En septembre, selon la Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), environ une maison s’est vendue pour trois qui arrivaient sur le marché. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions était de 34,5 %, le plus bas pour un mois de septembre au cours de la dernière décennie.
Cela ne veut pas dire que tout allait bien. Cela veut dire que le marché a cessé de pardonner ce qu’il pardonnait auparavant. Une maison qui se serait vendue en deux semaines au printemps dernier a maintenant besoin que le prix, la présentation et le moment choisi aillent tous dans le même sens.
D’après notre expérience, une inscription qui piétine à Ottawa s’explique par l’une de quatre raisons. Trois d’entre elles peuvent être corrigées avant de faire quoi que ce soit d’autre.
Votre inscription est arrivée à échéance cet été ? Nous l’analyserons gratuitement et vous dirons honnêtement laquelle des quatre raisons s’applique. Appelez au 613-558-3294 ou écrivez-nous.
Première raison : le prix était fixé en fonction du printemps
C’est la cause la plus fréquente, et c’est rarement une question de cupidité. C’est une question de point de référence. La plupart des vendeurs fixent leur prix en fonction de ce que leur voisin a obtenu, et la plupart de ces ventes ont été conclues des mois plus tôt, dans des conditions différentes.
Le prix de référence composite d’Ottawa a reculé de 2,2 % entre août et septembre seulement, la plus forte baisse d’août à septembre depuis la création de l’indice des prix des propriétés MLS en 2005. En septembre, les maisons se sont vendues en moyenne à 97,5 % du prix demandé, contre 98,1 % un an plus tôt. Ce sont de petits chiffres qui mènent à une conclusion simple : le prix qui avait du sens en avril n’était pas celui qui avait du sens en août.
Ce qui coûte cher, c’est l’effet d’un prix trop élevé sur le temps. Une inscription lancée au-dessus du marché passe ses trois meilleures semaines à être comparée défavorablement à une concurrence mieux positionnée, et lorsque le prix finit par baisser, les acheteurs qui la surveillaient sont passés à autre chose. Une baisse de prix ne suscite pas l’attention que reçoit une nouvelle inscription au bon prix.
Deuxième raison : la présentation n’était plus concurrentielle
Ottawa comptait 4 813 inscriptions actives en septembre, le deuxième niveau le plus élevé pour un mois de septembre depuis 2016. Un acheteur qui fait défiler les inscriptions sur son téléphone accorde environ une seconde à votre première photo avant de décider s’il continue.
Ce que nous voyons le plus souvent : des photos prises pendant une autre saison que celle où l’acheteur magasine, une première image qui montre l’extérieur par une journée grise, et des pièces propres, mais trop chargées. Rien de tout cela n’est catastrophique en soi. Face à trente inscriptions concurrentes, c’est suffisant.
Si les photos de votre inscription montrent du gazon vert alors que l’acheteur magasine en novembre, l’inscription paraît vieille avant même qu’on vérifie la date.
Troisième raison : elle a été lancée pendant la période la plus tranquille de l’année
Les ventes à Ottawa ont reculé d’environ 24 % de juillet à août. Si votre maison a été mise en ligne à la mi-juillet, le sommet de sa période de visibilité est tombé exactement au moment où la ville était au chalet.
Le moment choisi n’explique généralement pas tout, mais il amplifie tout le reste. Une maison lancée pendant une période tranquille obtient moins de visites au départ, donc moins de commentaires, ce qui veut dire que les problèmes de prix et de présentation restent sans correction pendant des semaines.
Quatrième raison : la maison est correcte, mais le segment est faible
Parfois, la réponse honnête est que rien n’était mal dans l’inscription. Ottawa n’est pas un seul marché en ce moment, et l’écart entre les segments est grand.
| Segment | Mois d’inventaire, septembre 2026 | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Banlieue ouest d’Ottawa | 3,7 | Favorise encore les vendeurs |
| Banlieues est et sud d’Ottawa | 4,3 et 4,4 | Équilibré |
| Composite de la ville | 4,8 | Équilibré, penchant vers les acheteurs |
| Centre d’Ottawa | 6,8 | Favorise les acheteurs |
| Appartements, ensemble de la ville | 7,3 | Le segment le plus faible de la ville |
Source : Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), communiqué de septembre 2026.
Les ventes d’appartements ont chuté de 24,8 % sur un an et expliquent plus de la moitié de toute la baisse des ventes à l’échelle de la ville. Si vous vendiez un condo au centre-ville cet été, vous vendiez dans les conditions les plus difficiles de la ville, et ce n’est pas la même conversation qu’une maison individuelle à Kanata restée soixante jours sur le marché.
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Faut-il remettre votre maison sur le marché cet automne ou attendre le printemps ?
Cela dépend de votre obligation de déménager et de ce que fait votre segment. Les inscriptions diminuent normalement en octobre et en novembre, ce qui réduit la concurrence pour quiconque est encore sur le marché. Attendre le printemps vous donne du temps pour vous préparer, mais vous ramène dans la période la plus encombrée de l’année, face à tous les autres vendeurs qui ont eu la même idée.
| Remettre sur le marché cet automne | Attendre le printemps |
|---|---|
| Moins de concurrence, puisque les inscriptions baissent selon la saison | Plus d’acheteurs actifs, mais beaucoup plus d’inscriptions concurrentes |
| Les acheteurs qui magasinent en novembre sont généralement sérieux | Plus de temps pour terminer les réparations et refaire la mise en valeur |
| Fonctionne mieux quand le prix était le problème | Fonctionne mieux quand la maison a réellement besoin de travaux |
| Le prix de référence pourrait continuer de s’affaiblir pendant que vous attendez | Une reprise au printemps est possible, mais pas garantie |
Il n’y a pas de bonne réponse universelle, et quiconque vous en donne une sans avoir vu votre maison et votre échéancier devine.
Ce que nous faisons différemment lors d’une nouvelle inscription
- Fixer le prix en fonction du prix de référence actuel et de la concurrence en cours, et non des ventes comparables du printemps
- Refaire les photos pour la saison où l’acheteur magasine réellement
- Retravailler les trois premières images, puisque c’est là que la décision se prend
- Tenir compte des commentaires précis recueillis lors de l’inscription précédente, plutôt que de repartir à l’aveugle
- Retirer vraiment l’inscription du marché un certain temps avant son retour, pour qu’elle paraisse nouvelle plutôt que recyclée
- Établir un calendrier de suivi dès le départ, pour que le prix et la présentation soient corrigés à la deuxième semaine plutôt qu’à la huitième
Ce que nous disons à chaque vendeur dont l’inscription n’a pas abouti : le marché vous a donné de l’information. Une inscription qui a eu des visites, mais aucune offre, a un problème de prix. Une inscription qui n’a eu aucune visite a un problème de photos et de prix. Une inscription qui a reçu des offres qui ont échoué, c’est encore autre chose. La solution dépend entièrement de ce qui s’est produit.
En bref
Les maisons d’Ottawa n’ont pas cessé de se vendre cet été. Elles ont cessé de se vendre aux prix et selon les normes de présentation qui fonctionnaient il y a un an. Avec 4 813 inscriptions actives en concurrence et une vente pour trois nouvelles inscriptions, la marge d’erreur pour une maison mal évaluée ou mal présentée a disparu. Si votre inscription est arrivée à échéance, la question utile n’est pas de savoir s’il faut réessayer, mais laquelle des quatre raisons s’applique à la vôtre.
Avant de choisir entre remettre votre maison sur le marché cet automne et attendre le printemps, obtenez les chiffres pour votre segment précis. Appelez au 613-558-3294 ou prenez rendez-vous avec nous.
Questions fréquentes
Combien de temps devrais-je attendre avant de remettre ma maison sur le marché à Ottawa ?
Assez longtemps pour changer quelque chose de concret. Remettre la maison sur le marché au même prix avec les mêmes photos une semaine plus tard donne rarement un résultat différent, parce que les acheteurs qui surveillaient sont les mêmes. La plupart des vendeurs ont besoin de deux à quatre semaines pour terminer les réparations, refaire la mise en valeur et reprendre les photos. Si seul le prix était en cause, le délai peut être plus court, mais l’inscription doit quand même paraître différente à son retour.
Une baisse de prix fonctionne-t-elle aussi bien qu’une nouvelle inscription ?
Habituellement, non. Une nouvelle inscription rejoint tous les acheteurs qui ont une recherche enregistrée dans cette gamme de prix et génère une nouvelle vague d’attention. Une baisse de prix avertit un public plus restreint et signale que la maison est sur le marché depuis un moment. Les baisses de prix fonctionnent, surtout tôt, mais une inscription déjà sur le marché depuis deux mois doit composer avec l’impression que quelque chose cloche.
L’automne est-il un mauvais moment pour vendre une maison à Ottawa ?
Non, mais c’est un moment différent. Il y a moins d’acheteurs qu’au printemps, et ceux qui magasinent en novembre ont tendance à être motivés plutôt qu’à simplement regarder. Les nouvelles inscriptions ont diminué en octobre et en novembre chacune des dix dernières années, donc la concurrence se réduit habituellement. Ottawa comptait 4 813 inscriptions actives en septembre 2026, alors tout ce qui réduit la concurrence compte cette année.
À quel prix les maisons d’Ottawa se vendent-elles par rapport au prix demandé ?
Les maisons d’Ottawa se sont vendues en moyenne à 97,5 % du prix demandé en septembre 2026, contre 98,1 % en septembre 2025, avec un nombre médian de 27 jours sur le marché. Cette moyenne regroupe des maisons au bon prix vendues près du prix demandé et des maisons trop chères finalement vendues bien en dessous, donc c’est un indicateur de tendance utile plutôt qu’une prédiction pour une propriété en particulier.
Les prix à Ottawa se seront-ils redressés d’ici le printemps ?
Personne ne peut vous le dire honnêtement. Les Services économiques TD prévoient que les prix des maisons existantes en Ontario seront en moyenne 2,6 % plus bas en 2026, avec une croissance de 0,6 % en 2027, et RBC prévoit une baisse de 2,3 % de l’indice de référence canadien en 2026, puis une légère hausse de 0,8 % en 2027. La direction commune est une croissance limitée à court terme et une reprise graduelle, ce qui plaide contre l’idée d’attendre uniquement dans l’espoir d’obtenir un meilleur prix.
Sources : Chambre immobilière d’Ottawa (OREB), communiqué sur le marché de la revente de septembre 2026, publié le 5 octobre 2026 ; prévisions des Services économiques TD et de RBC citées par l’OREB.
Publié par The Campbell-Maric Group, une équipe immobilière d’Ottawa chez eXp Realty au service des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs de toute la région de la capitale nationale. Nous traitons des conditions du marché, des stratégies d’achat et de vente, des quartiers et des changements réglementaires en Ontario, pour les personnes qui veulent prendre des décisions immobilières éclairées. Joignez-nous à yourhomeinottawa.ca ou au 613-558-3294.
